4 aprile 2023

IL DOCUMENTO “UNA NUOVA STRATEGIA PER LA CASA”

Di buone intenzioni era sempre lastricato il passato. E oggi?

Durante il recente Forum dell’abitare che si è svolto a Base Milano, organizzato dal Comune di Milano con MM e Fondazione Cariplo, è stato presentato il documento intitolato “Una Nuova Strategia per la Casa”, documento fortemente voluto dall’assessore alla Casa, Maran, per cercare di dare risposte ad un problema che è reale in tutto il paese ma che presenta delle peculiarità in una città complessa come Milano. In poche righe cercherò di riassumerne i contenuti più significativi, per capire se le strategie proposte sono davvero innovative o se siamo di fronte alla solita ricetta fatta di buone intenzioni riscaldate con un po’ di retorica e impiattate con una spruzzata di luoghi comuni. Semplificherò molto, perché si tratta di 136 pagine piuttosto dense e non voglio togliervi il piacere di leggerle tutte d’un fiato.

Le prime 60 pagine si focalizzano sugli obiettivi da raggiungere mentre il resto del documento illustra le strategie da introdurre a tal fine. Per delineare il contesto in cui ci si muove si è chiesto aiuto al Centro Studi PIM che ha fornito una serie molto articolata di dati sul tema abitativo. Alcuni noti e ovvi, altri più interessanti.

1,4 milioni di abitanti per Milano, ma se si guarda alla Città Metropolitana, si raggiunge il rispettabile numero di 3,2 milioni di individui. Cala il numero degli over 65 a Milano, mentre cresce nel resto dei comuni. Il 14 % dei residenti è straniero e vive in periferia o nell’hinterland e fa lavori “non qualificati”. Aumenta il numero degli studenti fuori sede e aumentano anche i fondamentali del turismo. I più ricchi abitano in centro, i poveri in periferia. Cresce il reddito medio, ma aumenta soprattutto la polarizzazione tra ricchi e poveri. Il prezzo medio di vendita in Milano è di 5.185 €/mq (in aumento), mentre nel resto dell’area metropolitana ci si attesta su 1.824 €/mq (in diminuzione). Un divario enorme, destinato ad ampliarsi ancora di più nei prossimi anni.

Va male anche dal punto di vista degli affitti, visto che il 35% dei milanesi ha un reddito inferiore ai 15.000 euro annui. Per non parlare degli affitti universitari (600 € per un buco di stanza). Si legge, neanche tanto tra le righe, che sia colpa di Airbnb. Anche, ma non solo.

Veniamo al tema delle case popolari. Che in realtà è molto più sfaccettato. Vi sono due enti: Aler e MM. Il primo è di Regione, il secondo del Comune di Milano. Il loro patrimonio immobiliare è per la maggior parte in stato di degrado. E si preferisce far reddito vendendo parte del suddetto patrimonio, con la scusa che così si hanno i soldi per sistemare quello che rimane. Che è sempre meno… Va invertito il trend.

In buona sostanza i servizi abitativi sono circa il 10% del patrimonio immobiliare residenziale cittadino, cifra che non è lontanamente sufficiente a coprire il bisogno di case esemplificato in circa 45.000 domande presentate dal 2021 al 2022. Un bel problema che non può essere risolto a livello locale. E infatti il documento invoca l’intervento del Governo.

Intanto una bella mano la può fornire il mondo dell’ERS, dell’Housing Sociale, quello in cui le Cooperative, ma non solo, si fanno supplenti e forniscono alloggi a prezzi calmierati e inferiori a quelli di mercato.

A pagina 63 si inizia a parlare di strategie. Se l’obiettivo è quello di ampliare l’offerta abitativa, quali sono i modi migliori per raggiungerlo?

In sintesi, spingendo sull’ERS e sull’affitto convenzionato (anche attraverso nuovi meccanismi nel PGT), sulla riqualificazione e la riconversione del patrimonio pubblico e privato, facilitando i cambi d’uso da produttivo a residenziale. E ancora, limitando gli affitti brevi con leggi e regolamenti che ne impediscano un uso intensivo, con sostegni economici per gli affitti, gestendo la questione abitativa a livello di Città Metropolitana (che viene sempre trascurata, ma usata ogni tanto come jolly, quando non si sa più dove andare a parare). Infine, con il “tactical housing”, perché l’urbanistica tattica non era sufficiente…

Tutto bello e sacrosanto. Interessante in alcuni passaggi però in tanti mi state per fare una domanda. Va bene il cosa, ma si parla anche del come? Meglio ancora, di cosa non parla il documento? Per esempio, di come risolvere il problema della lentezza delle assegnazioni. Perché se è necessario e doveroso costruire altri alloggi, nel frattempo sarebbe carino riuscire ad assegnare i tanti sfitti che già ci sono…

Mi sembra difficile affrontare un tema così vasto in poco spazio. Credo che come in altri campi, anche in questo il pubblico non possa arrivare dappertutto. Mancano le risorse. E quando anche ci sono, queste vengono impiegate in modo poco efficiente. Quindi penso che un grosso contributo al tema debba arrivare dall’ERS. Ovvero l’ennesima situazione in cui il privato (certo è un privato particolare) viene chiamato a metterci una pezza…

Se è vero che il tema Airbnb e più in generale quello degli affitti brevi è reale, non si va oltre a generiche enunciazioni su come porre dei limiti ad attività fatte da privati. Si sono fatti studi che dimostrano quanti alloggi tornerebbero sul mercato degli affitti lunghi se venissero poste restrizioni su chi fa affitti brevi come lavoro? Oppure si pensa di espropriare questi alloggi per darli in affitto ai poveri? Robin Hood docet… Mi sembra di rivedere quello che è successo tra Uber e la lobby dei tassisti.

Il paradosso di Milano è che, da un lato la vogliamo attrattiva, turistica, dinamica, ma poi ci lamentiamo delle conseguenze di queste trasformazioni. Se aumenta il turismo, cresce il fenomeno di Airbnb e simili. Se aumenta la domanda abitativa cresce anche il prezzo degli alloggi. Se la città è migliorata rispetto a venti anni fa, è logico che viverci possa costare di più. Ho detto logico. Non giusto. Milano in questo momento storico è una città “ingiusta”. Quello che il documento non dice è perché durante questi anni di palesi trasformazioni e cambiamenti non si è iniziato a porre in atto le strategie per limitare i “danni”, ma ci si svegli solo adesso.

Come scriveva la settimana scorsa il direttore nella sua lettera, il documento non fornisce un dato essenziale: quanti alloggi servono per metterci in una situazione tollerabile? Quanti quattrini servono per realizzare questi alloggi? Quanti soldi servono per il supporto agli affitti? Quanti di questi potrebbero arrivare dal PNRR?

Ecco queste cose nel documento io non le ho trovate… Così come non ho trovato grandi novità. Giusto alcune intuizioni. Ma basteranno?

Pietro Cafiero