28 luglio 2020
MONTECITY-ROGOREDO: UNA VICENDA MILANESE
Tanti passaggi di proprietà e ogni volta le cubature aumentano
La vicenda delle aree Montecity-Rogoredo son un esempio da manuale: il primo intestatario vende per far rientrare le banche che premono, il secondo salva le banche ma vuole pareggiare i conti e la volumetria non basta, così via molte volte. Ma la “densità” limite è ormai superata malgrado tutti gli accorgimenti dei tecnici.
In questi giorni è tornato alla ribalta il vecchio progetto Montecity-Rogoredo-Santa Giulia: sì, l’area dismessa già protagonista del Progetto Passante a metà degli anni ’80, poi del Documento Direttore per le aree dismesse della fine di quegli anni, poi di due varianti per zone speciali (Rogoredo e Montecity) e di due piani particolareggiati approvati all’inizio degli anni ’90, con progetti di grandi architetti (Aldo Rossi fra tutti), poi il tutto rivoluzionato da Zunino verso la fine degli anni ’90, con un masterplan in teoria di Norman Foster, ma in realtà redatto da uno studio di architettura alla sua prima esperienza, diretto addirittura da un laureato in Scienze Politiche ma allora Presidente della Compagnia delle Opere…
Sì, proprio quel progetto lì, quello che era su tutto i giornali un giorno sì e uno no come il progetto più innovativo in Europa… quel progetto che adesso se n’è realizzato solo una parte, neanche tanto bella tra l’altro, il resto è un buco nel terreno, problemi di bonifiche impostate male, dicono… be’ quel progetto è tornato alla ribalta, con la richiesta di aumentare ancora le volumetrie.
Sì, perché anche il progetto Zunino le aveva aumentate, da 384.000 mq slp a circa 615.000 mq, un bel 60% in più, anche se i progetti precedenti avevano rispettato l’indice di 0,7 mq/mq del Documento Direttore, sì, ma stavolta avevano fatto cubare anche le aree a standard, il verde insomma, che nella quota aggiuntiva era diminuito di circa 250.000 mq, ma cosa vuoi che sia, di fronte a un progetto così innovativo, è previsto il centro congressi, figurati.
La dirigente comunale che seguiva il progetto aveva però dei dubbi sulla bonifica, non le sembrava fosse impostata bene… subito rimossa, ne subentra un altro che trova tutto a posto (farà carriera questo, diventerà Direttore Centrale, e poi Vicedirettore Generale… adesso organizza corsi di deontologia professionale per l’Ordine degli Architetti, pensate un po’).
Comunque da un punto di vista legale è tutto a posto, figuratevi che l’avvocato dell’operatore è lo stesso che fa il consulente del Comune di Milano per la valutazione di quegli stessi progetti… Che problemi volete che ci siano? (a titolo di curiosità, quell’avvocato adesso ha lo studio assieme ad un’importante componente della ex Giunta Pisapia… sì, quello dell’aria nuova a Milano… ricordate?) Comunque alla fine il progetto era stato approvato fra squilli di tromba, e adesso si chiamava Santa Giulia.
Il pianeta ha bisogno di alleati
ArcipelagoMilano è in prima fila: e tu?
SOSTIENICI CON UNA DONAZIONEComunque i problemi iniziano a sorgere, invece. Seguivo un progetto lì vicino, e un giorno i tecnici comunali ci fanno: non è che avreste 100.000€ di oneri da utilizzare per sistemare una rotatoria a Montecity? Sa, quelli lì non hanno più soldi…. (possibile? Con 230.000 mq di slp in più rispetto all’acquisto? E non hai 100.000 euro per una rotatoria?). Del centro congressi nada, ovviamente (l’hanno fatto sull’area preferita dall’assessore a suo tempo).
Alcuni operatori mi contattano: stanno vendendo, interessante… ma il prezzo che chiedono è alto, troppo alto. I business plan sono prosciugati, non c’è più margine. E pensa che si vantano di avere speso dieci milioni di Euro in comunicazione (dieci milioni in slide e comunicati stampa? Ma va’, cosa hai capito, come credi che stiano tutti i giorni sui giornali?)
Insomma a un certo punto il progetto si arena. Interviene la magistratura, bonifiche mal fatte, sembra – ma il vero problema sembra che siano stati sopravvalutati i valori di vendita. La proprietà cambia, giustamente imposta un nuovo progetto, mica si vorrà lasciare tutto così?
Solo, servono nuove volumetrie. Il prezzo al quale hanno acquistato l’area è troppo alto, i conti non tornano.
Ora, personalmente condivido che non si lasci un cantiere interrotto. Mi piace anche che il Comune intervenga a risanare i conti di chi ha comprato a un prezzo sbagliato, chissà se lo faranno anche a me? Solo, mi chiedo: i soldi arrivati con il precedente incremento di volumetrie dove saranno finiti? E dove saranno finiti quei revisori dei conti, quegli esperti valutatori, che quei conti li hanno sottoscritti e vidimati? E cosa ci garantisce che anche questi non vendano, per tornare poi un’altra volta con il cappello in mano?
Quindi, è vero che si dice che per andare avanti bisogna un po’ cancellare la memoria. Che è inutile stare lì a rimuginare sul passato. Chi ha avuto ha avuto ha avuto, chi ha dato ha dato ha dato. E tanti saluti a chi i conti li fa con attenzione, o sta attento ai progetti di bonifica.
Solo, mi piacerebbe che il Comune nell’approvare il nuovo progetto qualche riflessioni sugli antecedenti se la facesse. Altrimenti non si capirà mai niente, su come vanno le cose.
L’Immobiliarista Pentito
(P.S. Per i nomi dei personaggi citati, ciascuno può divertirsi a ricostruirli in base alle sue conoscenze ed esperienze…)
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