13 febbraio 2018

LA MILANO DEL FUTURO E I NUOVI INVESTITORI IMMOBILIARI

Per non pentirci guardiamo a Londra

Le recenti operazioni condotte a termine sul territorio metropolitano milanese hanno visto comparire sulla scena nuove figure di operatori immobiliari. Con le scelte fatte dai nostri amministratori pubblici saranno loro a progettare e costruire la città del futuro. Eravamo abituati a ritrovare solo nomi italiani, tempo fa Ligresti, poi Ricucci, Coppola, Zunino, nel novero dei protagonisti del mercato immobiliare di casa nostra, protagonisti oggi scomparsi dopo i risultati assai poco edificanti, o per meglio dire fallimentari, dei grandiosi progetti immobiliari in cui furono coinvolti quali le aree dell’ex stazione FS di Porta Vittoria, le aree ex-Falck di Sesto San Giovanni, le aree ex Montedison a Rogoredo.

Oggi ai vecchi protagonisti sono subentrati nomi nuovi, Bizzi&Partners, che guida gli investitori interessati allo sviluppo del progetto sulle aree Falck, un’estensione di 1.400.000 mq totali; il gruppo multinazionale Lendlease a Santa Giulia, interessato a completare gli investimenti sulla parte restante (un’area di 400.000 mq) del progetto iniziale relativo a complessivi 1.200.000 mq, ora anche risultato vincitore della gara per l’affidamento in concessione della trasformazione delle aree ex Expo , un’altra vasta porzione di territorio metropolitano (circa 1.250.000 mq) su cui per una metà circa l’operatore conta di sviluppare grandi investimenti immobiliari.

Accanto a questi nomi oggi compaiono anche le Ferrovie dello Stato, nel ruolo -per loro insolito- di investitori privati, grazie all’Accordo di Programma negoziato con il Comune di Milano (su questo Accordo con il privato è stato presentato un ricorso al Presidente della Repubblica).

Lo scenario che riguarda lo sviluppo futuro di Milano è quindi dominato da questi protagonisti, operatori che si rivolgono al mercato finanziario internazionale per realizzare grandi progetti di intervento, in piena autonomia, su cui la mano pubblica potrà esercitare ben poca influenza, avendo rinunciato a svolgere la propria funzione di indirizzo, di programmazione, di salvaguardia della qualità urbanistica e ambientale degli interventi e anche di controllo della qualità economico-finanziaria dei progetti.

A grandi linee sono stati definiti i criteri quantitativi da seguire, tanto verde, tanta edilizia residenziale, tanto housing sociale e così via, dando per scontato che la valorizzazione delle aree è il bene da perseguire, attraendo investimenti e creando così ricchezza.

A Milano stiamo vivendo un momento favorevole, il dopo Expo ha portato all’attenzione internazionale una città che ora appare più europea, il turismo è in crescita, si vedono in giro parecchi stranieri che fanno shopping nei negozi e visitano la città, frequentata da tanti giovani che qui si fermano; Milano è diventata attrattiva, forse al pari di Parigi o Londra o Berlino.

E’ giusto quindi, per essere in grado di accettare le grandi sfide che si devono affrontare, per essere all’altezza della competizione internazionale, questo il leitmotiv che ripetono i nostri amministratori pubblici, innovare, aprire le porte agli investitori internazionali e consentir loro di disegnare il futuro sviluppo del nostro territorio?

In parte bene, certo, ma forse è anche opportuno guardarsi intorno per vedere quello che è avvenuto all’estero, dove queste scelte sono state fatte da tempo, e trarre alcune considerazioni riflettendo sulle vicende altrui.

La stampa inglese si sta occupando di un caso che ha suscitato molto clamore. Un caso portato all’attenzione dell’opinione pubblica in cui è coinvolto proprio il gruppo Lendlease. E’ scoppiata una forte sollevazione popolare contro l’iniziativa presa dal consiglio municipale di Haringey, una municipalità nella parte nord di Londra, per la costituzione di una società mista con il gruppo Lendlease, partner al 50%.

Un progetto di trasformazione immobiliare che ha già fruttato al gruppo australiano 70 milioni di sterline di profitti su terreni acquisiti a 6,6 milioni di sterline, grazie agli accordi con gli amministratori locali. Un progetto in cui si prevedono investimenti per due miliardi di sterline derivanti dalla ricostruzione di edifici e spazi pubblici e dalla valorizzazione di edifici privati esistenti, da cui i proprietari verrebbero fatti sloggiare per costruire alloggi di lusso da rivendere a prezzi adeguatamente rivalutati.

I comitati cittadini locali si sono scontrati con la leader laburista del consiglio municipale, che ha rassegnato le dimissioni, recriminando di essere stata sottoposta ad atti di bullismo e discriminazioni di genere.

Negli articoli di stampa qui in calce segnalati vengono messi in evidenza i metodi ben poco ortodossi sotto il profilo del comportamento etico usati da Lendlease per ottenere il consenso degli amministratori pubblici e si citano esempi di interventi realizzati a Sydney dove le volumetrie e le destinazioni inizialmente previste non sono state mantenute, modificando i piani urbanistici con l’appoggio dei politici che contano.

Nei giorni scorsi Jeremy Corbin ha ufficialmente chiesto al suo partito, un fatto senza precedenti nella storia politica inglese, di intervenire presso il consiglio della municipalità di Haringey, a maggioranza laburista, per sospendere il progetto della società mista con Lendleasee e rinegoziare sostanzialmente i termini dell’accordo. Ha aggiunto che occorrerà anche rivedere a fondo la politica di privatizzazione estesa dei servizi pubblici attuata nel paese nel corso degli anni e che il ricorso alle forme di finanziamento privato dei servizi dovrà essere abbandonato.

Di contro il sindaco di Londra Sadiq Khan ha annunciato recentemente un piano per costruire abitazioni economiche nei dintorni di Londra per venire incontro alle esigenze abitative dei residenti, che non possono permettersi l’acquisto delle costose abitazioni immesse sul mercato dai grandi investitori. I lussuosi appartamenti per ricchi clienti multimilionari rimangono in gran parte invenduti, mentre il bisogno di case per la popolazione non viene soddisfatto. Evidentemente ci sono in circolazione troppi capitali che non trovano collocazione per soddisfare esigenze abitative, ma solo speculative.

Tornando a noi sembra di poter rilevare che, anche se con modalità diverse, le iniziative di recupero e trasformazione delle aree Falck e delle aree Expo, a cui aggiungeremmo anche gli scali ferroviari, vista l’intenzione delle FS di agire come e con le finalità dell’operatore privato, hanno una connotazione comune, cioè la cessione della sovranità pubblica a favore del privato, al quale vengono demandate scelte e indirizzi che sarebbero di competenza della comunità, a cominciare dalla comunità locale, tramite i suoi rappresentanti.

Al privato viene concesso il ruolo del decisore, la redazione del master plan, la ricerca dei finanziamenti, la programmazione, la costruzione, insomma la gestione in toto del progetto di rigenerazione urbana, avulso dal territorio e indifferente alle esigenze del comune cittadino (tanto per fare un esempio, City Life). Vengono anche decise iniziative pubbliche a supporto del progetto (a Sesto la Città della Salute, a Rho-Expo il trasferimento delle facoltà scientifiche della Statale e l’insediamento di Human Technopole), che non sembrano derivare solo dall’esigenza di nuovi ospedali, o di studio o di ricerca, ma dal sostegno ad uno sviluppo immobiliare che avverrà unicamente sotto la spinta delle speculazione, con esiti che, come l’esperienza dimostra, si sono rivelati alquanto disastrosi per la comunità.

L’ultimo annuncio del rettore Vago a proposito di un partner privato col quale completare il quadro finanziario che consente il trasferimento delle facoltà scientifiche all’area Expo in project financing, oltre all’uso distorto di questo strumento, mette in risalto come tranquillamente si pensi di abdicare al proprio ruolo consentendo una manovra solamente speculativa, l’acquisto a condizioni vantaggiose di un patrimonio immobiliare da rimettere sul mercato rivalutato quanto più possibile, come vuole la logica di un’operazione del genere.

Il dogma delle privatizzazioni strumento utile a creare ricchezza è del tutto sfatato dalla realtà, ma comunque persiste, è una proposta politica su cui si conta di ottenere consenso, creare ricchezza, ma per chi, per i ricchi?

Forse Il compito della politica dovrebbe essere quello di combattere la povertà e ridistribuire la ricchezza, ma non mi pare che la campagna elettorale in corso ci faccia giungere messaggi di questo genere, oltre le promesse di reddito universale, di cittadinanza o di povertà che dir si voglia. Vorremmo saperlo da chi chiede di essere votato, al di fuori degli slogan, vorremmo un impegno preciso nella direzione dell’abbandono dei progetti di rigenerazione della città fondati sulla speculazione.

Paolo Burgio

Per approfondimenti sono consultabili i seguenti link:
– https://corporatewatch.org/lendlease-development-creeps/#hdv
– http://click.mail.theguardian.com/?qs=6b5da168115cc31232fbc360ffba5eb64b1cc22b7b26eb4fb8a482409ea20aeca930d7a1f5ba3f10857ffa19585287b6
– https://www.theguardian.com/politics/2018/feb/03/jeremy-corbyn-pledges-rebirth-of-municipal-socialism-in-the-uk
– https://www.theguardian.com/business/2018/jan/26/ghost-towers-half-of-new-build-luxury-london-flats-fail-to-sell