13 giugno 2017

PRIMA UN FUMOSO SILENZIO, POI CONTI FASULLI

Quando il dovuto passa per un dono

Il 12 giugno scorso in una commissione congiunta Ambiente e Urbanistica finalmente dopo anni di deliberato silenzio sul tema e a seguito di molte sollecitazioni esterne alla politica nel voler approfondire gli aspetti economici e finanziari dell’operazione, l’assessorato ha tirato fuori i suoi numeri. Eravamo rimasti all’affermazione dell’ex assessora all’urbanistica De Cesaris che nell’ottobre 2013 affermò che “senza un accordo quelle aree [ndr. degli Scali ferroviari] valgono zero”. Ogni tecnico del settore sa bene che gli oneri di urbanizzazione e le eventuali bonifiche sono sempre e comunque dovuti per ogni nuova costruzione .

Ora invece scopriamo che per il neo assessore Pierfrancesco Maran quelle aree invece di zero valgono circa 400 milioni e che i 320 milioni di euro per gli oneri di urbanizzazione e le bonifiche sono un “benefit” concesso da FS per il riconoscimento di indici volumetrici sugli scali. Il professor Marco Percoco, docente presso la Bocconi, chiamato dal Comune di Milano per spiegarci i vantaggi dell’operazione, si è persino spinto ad affermare che parrebbe improprio e nefasto applicare la norma che impone il riconoscimento del 50% delle plusvalenze di FS e che fra i benefici dell’operazione vi sarebbe addirittura l’incremento di valore degli immobili esistenti circostanti.

Si è dunque passati da una comunicazione ai cittadini di tipo fumoso sugli aspetti economici e finanziari a una serie di informazioni fuorvianti, confusive e direi proprio non corrispondenti al vero. Una cortina fumogena che può distrarre chi, non essendo del settore, si interroga se ed in quale misura questa amministrazione stia tutelando o meno i suoi interessi. Rimettiamo allora un po’ di ordine.

Precisiamo innanzitutto un fatto non contestato da alcuno: se nulla dovesse cambiare l’operazione Scali ferroviari genererà, relativamente all’edilizia libera, un volume d’affari di circa 2,5 miliardi di euro con circa 1 miliardo di euro di utile lordo per FS.

Precisiamo che 320 milioni di euro (131 di oneri, i 149 di bonifiche, 45 milioni per lo spostamento dei binari), sono costi comunque dovuti da FS e funzionali a rendere le aree appetibili ed edificabili. Questi costi andrebbero comunque sostenuti da FS anche se FS avesse già diritti edificatori.

Precisiamo che in qualsiasi intervento privato di rilevante entità che debba passare attraverso la contrattazione con il Comune di Milano, l’obbligo di generare circa il 50% di verde e una quota di edilizia sociale è cosa ovvia, normale e consolidata.

L’operazione condotta dall’assessore Maran è dunque chiara: da un lato ipervalorizza le aree di FS (da zero sono diventate 400 milioni) dall’altro ci vuol far credere che i vantaggi per l’interesse pubblico consistano in cose che chiunque operi nel settore immobiliare a Milano e sia già titolare di diritti edificatori sarebbe comunque obbligato a concedere.

La differenza fra il “racconto” messo in scena in Commissione e la realtà delle cose fa una cifra pari a 720 milioni di euro (i 400 concessi a FS come valore acquisito delle aree ed i 320 fra bonifiche ed oneri). Sulla base delle precisazioni sopra esposte, noi insistiamo invece ad affermare che al momento l’accordo sugli scali non presenta alcun “rilevante vantaggio per l’interesse pubblico” (così come espresso dall’art.88 LR 12/2005) che giustifichi il riconoscimento dei diritti volumetrici pari a 675.000 mq che FS attualmente non ha.

Al momento le uniche differenze fra il tentato accordo 2015 e quello in corso stanno nell’incremento della superficie a verde e nell’incremento dal 23 al 30% di forme di edilizia agevolata. Considerato che una parte delle volumetrie verranno spostate negli scali a maggior valore immobiliare, il totale di 1 miliardo di euro di utile per FS non cambia.

Se poi approfondiamo i conti sulla edilizia sociale, scopriamo che l’attuale ripartizione fra le sue tre componenti (vendita agevolata, canone concordato e canone agevolato) nel suo complesso è totalmente sostenibile e non genera alcuna ricaduta negativa nell’operazione nel suo complesso.

In particolare , l’edilizia a vendita agevolata comporta costi intorno a 175 milioni di euro e ricavi per oltre 300 milioni , circa 120 milioni di utile complessivo. L’edilizia a canone concordato costa intorno a 80 milioni e si autososterrebbe con un fondo esterno che copra il 25% di quei costi, ovvero con una somma intorno a 20 milioni di euro. L’edilizia a canone agevolato costa intorno a 40 milioni.

Tirando le somme, anche il social housing nel suo complesso genera dunque un utile. Smentiamo con ciò anche l’affermazione del’architetto Porta del Comune di Milano che in commissione ha sostenuto che il social housing presenterebbe una ricaduta finanziariamente negativa sugli utili attesi.

Gabriele Mariani

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