10 novembre 2019

COSTRUIRE/RIGENERARE LA CITTÀ

Rendita vs profitto o viceversa?

Su Arcipelago nel 2015 sul tema della rendita c’è stato un vivace dibattito in seguito a un mio pezzo, con Gregorio Praderio, Sergio Brenna e Giorgio Origlia. In quel pezzo citavo Martin Wolf del Financial Times e Wendell Cox per sostenere la tesi, del tutto banale per un economista, che i vincoli creano la rendita, non la combattono. Ma adesso la centralità di questo tema è diventata molto più evidente, dopo Piketty e i suoi epigoni, e vi sono stati alcuni episodi milanesi, anche un po’ comici, che confermano la rilevanza del tema.

Piketty ha scoperto la pentola della crescita delle diseguaglianze nel mondo, e i suoi epigoni quella del peso dominante delle rendite rispetto ai profitti, e delle rendite urbane e immobiliari in particolare. Il che a pensarci è ovvio: cresce il reddito e cresce la popolazione mondiale, e si inurba, cioè cresce moltissimo la domanda, molto più in fretta dell’offerta, quindi le rendite urbane esplodono. La mia casa milanese mentre scrivo è già cresciuta di valore, e io non ho certo fatto molto per questo risultato.

Quindi la rendita urbana trova solidissime spiegazioni nel canonico squilibrio tra domanda e offerta, cioè nei vincoli all’offerta. Poi si possono trovare molte eccezioni e distinguo, ma il rasoio del vecchio Occam sembra parlar chiaro.

Ricordo anche che, come il tutti i settori, i padroni di beni vincolati (che gli urbanisti chiamano speculatori) amano i vincoli che li arricchiscono e si battono duramente per mantenerli (parola di un figlio di speculatori). E questi sono una lobby non trascurabile, credo, anche se non ne faccio più parte.

Questa era ed è la mia tesi, ma ci vado piano, non faccio né l’urbanista né l’economista urbano. E questo mi spinge, in realtà, a segnalare anche gli episodi che fanno pensare che la rendita urbana legata ai vincoli sia un tema rilevante, ma quasi tabù. Lo avevo sollevato alla Casa della Cultura prima con Gabriele Pasqui e successivamente con Francesco Indovina. Entrambi giurarono di dare risposte argomentate, ma nulla arrivò, nonostante i ripetuti solleciti. Anche adesso Pasqui, che ritengo bravissimo, interpellato si dichiara non abbastanza competente (e cosa dovrei dire io allora, che mi occupo di tunnel di dubbia utilità?).

Ridurre la rendita aumentando in ogni modo l’offerta poi non avrebbe solo aspetti di equità distributiva, si badi: migliorerebbe il mercato del lavoro, riducendo la pendolarità, consentendo a persone con redditi più bassi (e magari skills elevate) di localizzarsi vicino ai posti di lavoro senza rovinarsi, dovunque i posti di lavoro emergano. Ma anche di cambiar casa più facilmente, come scrive il Nobel Krugman, non certo uno di destra. Quest’ultimo aspetto sarà essenziale soprattutto nel mercato del lavoro futuro.

Milano come Manhattan (il grande risotto? O ossobuco?) e gli standard di verde? OK, ma forse quelli di Manhattan non soffrono troppo a dover andare fino a Central Park. O forse si possono fare boschi verticali, che ne so, non è il mio mestiere.

Sarebbe anche più facilmente servibile dai mezzi pubblici, che prosperano con le elevate densità. E a tal fine sembra molto ragionevole partire a far grattacieli nuovi proprio dalle fermate delle metropolitane. Si restituirebbero agli utenti i benefici di opere costosissime per i contribuenti, che sono oggi in buona parte “catturati” dalla rendita, senza aumentare l’uso delle automobili. E questo andrebbe fatto anche sulle linee ferroviari non sature che entrano in città, soprattutto l’AV Milano Torino (deserta), ma anche le future AV Milano-Genova e Milano-Venezia, che certo non saranno sature per i prossimi 100 anni.

Ricordo ancora, per chiudere, il mantra iniziale: se non pongo limiti all’edificazione, i furbi speculatori costruiranno finché i costi di costruzione saranno uguali ai prezzi, distruggendo la rendita stessa. La domanda si equilibrerà con l’offerta. Se i prezzi scendono sotto i costi vuol dire che i costruttori han fatto male i conti, falliranno o si mangeranno il capitale, e i compratori (magari famiglie di giovani, o start-ups, chissà) faranno ottimi affari. Se rimarrà grasso attaccato, cioè prezzi superiori ai costi di costruzione, arriverà qualcuno per pigliarsene una fetta con un altro grattacielo, uno magari indiano, o l’operatore si accontenterà anche di andare in pari, magari per entrare nel mercato.

Saranno contenti anche quelli del “consumo di suolo”: a parità di domanda insediativa, se ne consumerà molto meno. Pensate, in Italia al folle regime di 2 metri quadrati al secondo attuali, tra appena 100 anni avremo consumato un altro 2% del territorio nazionale! Dove andremo mai a finire, signora mia!

Marco Ponti