31 gennaio 2017

UNA CRONACA RAGIONATA SULLA 3 GIORNI DEGLI SCALI FERROVIARI

Calarsi anche nella realtà dei costi

FS Sistemi Urbani e l’assessorato all’Urbanistica del Comune di Milano nella mattina del 15/12 hanno mostrato ai partecipanti esperienze straniere di rinnovo urbano di zone ferroviarie simili per dimensione e centralità. Le tre mezze giornate successive sono state dedicate a tavoli di dibattito tra i temi di: Connessioni, Verde, Vivere, Culture, Risorse, gestiti ciascuno da esperti invitati a sintetizzare il lavoro; vi partecipavano anche come docenti o approfondivano la situazione milanese i 5 studi professionali selezionati da FS Sistemi Urbani a presentare tra 3 mesi la loro visione architettonica del tema.

Questa veniva anticipata nella mattinata del 17 assieme a realizzazioni attinenti, alla presentazione dei lavori dei tavoli e le conclusioni di politici e amministratori di ogni livello. Le presenze sono state variabili tra 400 e 700 persone/giorno. Tutti si sono complimentati della qualità del dibattito civico che ha prodotto una migliore coscienza generale dell’importanza dell’occasione per la città, delle aspettative e dei temi da affrontare, quelli che l’Amministrazione Pisapia, condizionata dall’emergenza e domanda del momento aveva sottovalutato, ipotizzando l’uso residenziale-verde degli spazi.

Ai temi originali si è aggiunto il lavoro, sia dei giovani sia per l’innovazione, l’accoglienza di nuovi cittadini, la qualità della vita e del verde negli spazi da creare, la nuova offerta culturale, la fattibilità nel tempo, in relazione a risorse e a domanda reali, evitando duplicazioni del patrimonio esistente, in spazi che da barriere devono integrarsi nei quartieri confinanti, e divenire nuove centralità del territorio Metropolitano e Regionale.

Per iniziativa dei Consiglieri Ceccarelli e Monguzzi il 21/10/16 il Consiglio Comunale aveva votato delle novità rispetto alla impostazione del 2015 sulle linee di indirizzo urbanistico per gli scali, indirizzando le trasformazioni urbanistiche a: al punto a) una visione strategica generale e come risposta ai bisogni locali, alla luce della sfida internazionale che Milano vuole intraprendere con il potenziamento del nodo ferroviario di Milano al servizio dell’ intera area metropolitana; al punto d) qualificare le trasformazioni alla scala locale, urbana e metropolitana con un mix di servizi e la presenza di funzioni pubbliche e di interesse pubblico e generale, che rispondano alle esigenze del territorio e alle prospettive di sviluppo della città; al punto f) incrementare le diverse tipologie residenziali di edilizia convenzionata e di housing sociale, per rispondere al bisogno delle fasce più deboli con il potenziamento dell’affitto, a canone sociale e convenzionato, anche per la residenza temporanea, con priorità alle famiglie a reddito minimo, popolazione universitaria, giovani in formazione, lavoratori precari e nuclei monoreddito: al punto n) valutare l’offerta e la necessità di funzioni urbane di rilievo metropolitano e regionale, discutendo in Consiglio Comunale le priorità di intervento.

La delibera affronta verde, qualità degli insediamenti, partecipazione al processo decisionale, concorsi previsti per masterplan di area, edifici preminenti, parchi, risorse speciali, e chiede il completamento del processo amministrativo entro l’estate 2017.

Nella tre giorni il quadro si è arricchito, è diventato volontà di città esemplare, di bellezza.

Si deve rispondere a iniziative imprenditoriali successive, nel tempo che esauriscono parzialmente la volumetria ipotizzabile, favorire le iniziative prioritarie per lo sviluppo urbano, garantire la qualità dello spazio pubblico parziale realizzato, ospitare funzioni provvisorie significative per la collettività sui lotti liberi. Il verde non può attendere; poiché il completamento avverrà in molti anni, lo stesso tempo è necessario per la crescita di ogni alto fusto, un verde irrinunciabile per la qualità dello spazio pubblico futuro.

Due parole sono auspicate come Sistema: Verde e Pedonalità che aspirano alla continuità negata nella città novecentesca, fatta di episodi concentrati, parchi verdi e piazze pedonali circondate dalle vie afferenti. Domani lo spazio pubblico avrà la continuità del verde pedonale; veicoli e parcheggi saranno separati dai pedoni, come nella città ideale di Leonardo. Cino Zucchi ha portato un’immagine emblematica dell’urbanistica novecentesca, che realizza lo spazio pubblico della maglia viaria e delle piazze con strade e marciapiedi, e lascia all’iniziativa privata l’edificazione, disciplinata dalle norme edilizie e urbanistiche.

Il caso degli scali mi sembra analogo, anche se l’urbanizzazione primaria oggi si è arricchita di numerosi sistemi: pedonalità, ciclabilità, viabilità, parcheggi interrati o meno, verde, sport, divertimento, spettacolo, arredo urbano, impianti tecnici ispezionabili.  Interventi che vanno realizzati integralmente da un unico operatore per aree vaste, e pagati pro quota da chi edifica, per evitare che esecutori diversi dello spazio pubblico producano una squallida collezione di qualità differenti. Nessun nuovo lusso, ma ancora la sobrietà durevole e costante che ha sempre caratterizzato Milano.

Una disciplina attuata sia col vincolo/onere dello spazio pubblico precostruito, sia con una normativa urbano – edilizia che lasci libertà di composizione architettonica garantendo qualità agli spazi e agli edifici, ore di sole richieste, rapporti altezza/larghezza, varietà di composizione architettonica con la successione di progettisti diversi. Spesse volte parliamo di falansterio solo a causa d’interventi dovuti a un unico progettista, modesto o meno che sia.

Gli scali sono gravati da tre oneri: la bonifica del terreno da binari, reti aeree, inquinamento, che FS Sistemi Urbani intende recuperare, un totale nell’accordo 2015 di 45 mln di rimozioni e 149 mln di bonifiche e ripristini delle sedi ferroviarie, un totale 204,1 mln = 302,6 € /mq. edificabile. Mentre gli insediamenti “sostenibili” hanno diritto a un onere di urbanizzazione primaria e secondaria ridotto a 195 €/ mq, qui a causa di strade, ponti, verde pensile, l’onere incideva per 313,4 €/ mq: un sovra costo di 118,4 € che sommato a 302,6 € di bonifica ottiene 421 € /mq.

Un incremento del 100% rispetto agli oneri di “normali” interventi qualitativi. Questi costi non sono stati mai menzionati nella tre giorni; una grave dimostrazione di astrattezza.

Nel novembre 2015 Claudio de Albertis, Presidente della Triennale e di Assimpredil recentemente scomparso, sosteneva che il surplus di invenduto e non affittato nel mercato edilizio milanese e i costi di avvio delle opere rendevano il recupero urbano degli scali una impresa impossibile. Non possiamo dimenticarlo, è cambiato poco.

A maggio 2016 il CRESME indicava nel 31% la superficie sfitta di uffici nel mercato milanese mentre 304.000 mq sono autorizzati e gli operatori immobiliari hanno 980.000 mq ancora da autorizzare. Lo sviluppo edilizio dell’area Expo, definisce “servizi” Human Tecnopole e le facoltà universitarie previste, e dedica i 480000 mq consentiti a destinazione immobiliare, a solo 3 fermate del Passante da Lancetti – Scalo Farini. Nomisma nel 2016 segnala una ripresa del mercato immobiliare per le sole zone di qualità, mentre la recessione permane ovunque.

I terreni edificabili milanesi sub-centrali a indice pari o appena superiore agli scali hanno oggi un prezzo intorno ai 300 €/Mq, e sono edificabili senza che metà del terreno sia vincolato a verde pubblico. Il dato dimostra che il mercato “sopporta” rimozioni e bonifiche, ma scoraggia drasticamente extra oneri di verde o ricucitura urbanistica, o peggio il miglioramento del servizio ferroviario comprensoriale supportato da profitti immobiliari.

Se poi una quota del 30% ha obiettivi sociali, (accoglienza, residenza universitaria e popolare) il 70% deve avere buona redditività, dato che anche le attività insediate prevedono agevolazioni per il lavoro giovanile e attività nascenti.

Claudio Bacigalupo