15 maggio 2018

IL MASTERPLAN DELLO SCALO FERROVIARIO DI GRECO

Il passo falso di Fs Sistemi urbani

L’Accordo di Programma per la trasformazione urbanistica delle aree ferroviarie dismesse degli scali ferroviari di Milano (AdP) prevede di avviare le procedure di intervento sulle aree sottratte all’esercizio ferroviario con il bando per la redazione del masterplan dello scalo Farini che avrebbe dovuto essere pubblicato per primo entro 180 giorni dalla comparsa dell’AdP sulla Gazzetta ufficiale delle Regione Lombardia del primo agosto dello scorso anno.

Vista dello scalo di Greco da Nord

I 180 giorni sono ormai scaduti da oltre tre mesi e dello scalo Farini si sa solo che la proprietà di circa 60.000 mq prospiciente su via Valtellina del Fondo Olimpia, gestito dalla Savills Investment Management SGR, è stata nel frattempo ceduta al fondo sovrano di Abu Dhabi per ben 70 milioni di euro pari a più di 1.150 euro a mq, che andrà a incidere non poco sul prezzo finale

Inoltre sono stati recentemente formalizzati gli accordi tra FS Sistemi Urbani, Comune di Milano e Accademia di Brera per trasferirvi una quota consistente delle attività d’insegnamento recuperando un edificio di 15.000 mq già esistente, la ristrutturazione del quale è stata affidata al Politecnico senza bando, a cui se ne dovranno aggiungere altri 15.000 di nuova edificazione.

Mentre si annuncia che la pubblicazione del bando per il masterplan dello scalo Farini è rinviata all’estate, si è dato avvio al recupero dello scalo di Greco pubblicando il bando per assegnare le aree e programmare gli interventi. Ma lo scalo di Greco è uno dei tre periferici per i quali nell’AdP non è neppure indicato che si debba obbligatoriamente ricorrere a un concorso per definirne il piano urbanistico, ma si possa ricorrere a una procedura attuativa come di fatto si sta facendo.

Per avviarla si è fatto ricorso a un’iniziativa lanciata nell’ambito dell’organizzazione internazionale C40 Climate Leadership Group, che raccoglie oltre 90 città del mondo una ventina delle quali hanno aderito a Reinventing Cities, indicando aree e immobili da riqualificare con interventi caratterizzati da sostenibilità ambientale.

Dieci sfide ambientali da affrontare che sono riportate in tutti i bandi a prescindere dai temi progettuali e dalla scala degli interventi: efficienza energetica, uso di materiali sostenibili ed economia circolare, mobilità verde, resilienza e adattamento, nuovi servizi ecologici, crescita verde, gestione idrica sostenibile, rivegetazione urbana e agricoltura, inclusione e benefici per la comunità, architettura e design urbano innovativi.

A Milano sono stati individuato cinque interventi: il mercato di Gorla, le Scuderie de Montel, porzioni di via Serio e di via Doria, lo scalo dismesso di Greco, che vanno dai 62.000 mq di quest’ultimo ai 600 mq di Doria. Per cui sembra proprio improbabile che, per ciascuno di essi, possano essere adottati i medesimi criteri di progettazione.

Localizzazione dei cinque interventi a Milano

Per quanto riguarda lo scalo di Greco, si trova come è noto nella periferia nord-est adiacente all’Università della Bicocca e al teatro degli Arcimboldi, prossimo al Museo interattivo del Cinema e al Bicocca Village con il suo grande multisala, al Pirelli Hangar Bicocca -una delle istituzioni culturali di maggior interesse in città- oltre alle sedi di società internazionali quali Pirelli, Deutsche Bank e Siemens. In un contesto quindi non privo di funzioni significative e risorse territoriali e urbane di particolar valore.

Planimetria del contesto urbano dello scalo di Greco

Degli oltre 62.000 mq di superficie territoriale almeno il 60%, pari al oltre 37.000 mq, dovrà essere riservato a spazi pubblici, aree verdi – preservando gli orti urbani – e per servizi e strutture correlate. Si precisa che “Durante l’istruttoria, i piani attuativi dovranno seguire un percorso di dibattito pubblico con il coinvolgimento del Municipio 2, nel corso del quale la cittadinanza potrà esprimere osservazioni, proposte e istanze con riferimento all’impostazione generale, al disegno e ai caratteri dello spazio pubblico, all’assetto delle infrastrutture, alla rete delle connessioni, alla dotazione e qualità dei servizi pubblici e alle funzioni di interesse generale”. Ma nulla si dice riguardo a quale soggetto e come il dibattito pubblico potrà essere gestito e attuato.

Area a sud-est di via Breda occupata da orti urbani

Una prima considerazione da fare è che il bando dello scalo di Greco non è gestito dal Comune di Milano con una regia pubblica ma direttamente da FS Sistemi Urbani (FSSU). Questa ha ricevuto in dotazione le aree per promuoverne la valorizzazione commerciale come se fossero di proprietà, mentre furono concesse alle Ferrovie dello Stato, più di un secolo fa, per svolgere il servizio di trasporto pubblico. Questione fondamentale che, tra le altre, è oggetto di ricorso al TAR.

Inoltre, per quanto la delibera consigliare di indirizzo n. 44 del novembre 2016 sugli scali ferroviari avesse disposto di promuovere l’assortimento funzionale e sociale dei nuovi insediamenti programmati negli scali, il bando dello scalo di Greco prescrive, su un totale di 24.000 mq, quasi esclusivamente residenza sociale per 21.000 mq.

Di questi, circa 8.300 dovranno essere di edilizia agevolata in vendita, affitto o acquisto agevolato; altri 10.600 mq circa a canone moderato o concordato inclusi alloggi per studenti e infine 2.000 mq a canone sociale. Sono poi previsti altri 3.000 mq di funzioni complementari compresi spazi commerciali e uffici. C’è poi la possibilità di integrare altre funzioni urbane, incluse nel Catalogo dei Servizi del PGT  senza che siano considerate nel calcolo della SLP.

A tal proposito una opportunità di qualificazione dell’intervento potrebbe essere di realizzare circa 10.000 mq di nuove aule di cui l’Università della Bicocca necessita per attivare dei corsi di formazione permanente. Ma per scelta “politica” questo intervento dovrebbe invece andare a localizzarsi nelle aree che si libereranno a Città Studi a seguito del contestato trasferimento dei dipartimenti scientifici dell’Università Statale per il recupero delle aree di Expo.

Per quanto riguarda l’adeguamento dell’infrastruttura ferroviaria il bando non prevede alcunché da coordinare con il nuovo intervento mentre nell’AdP ci si limita a indicare un generico adeguamento della stazione alle esigenze dei passeggeri e all’incremento dei flussi e la realizzazione, già in atto, di un nuovo sottopasso pedonale che migliora assai poco le possibilità di raccordo tra la zona est ed ovest della città divise dallo scalo ferroviario.

Planimetria dello scalo di Greco con il terzo sottopasso

E’ previsto che la gara per lo scalo di Greco si svolga in due fasi la prima come manifestazione d’interesse che comporta di avere da subito a disposizione l’investitore dotato dei requisiti tecnico-economici, in grado, nella fase successiva, di formulare l’offerta per l’acquisizione delle aree dismesse e impegnarsi a realizzare le relative volumetrie.

La base d’asta fissata in origine da FSSU in 7 milioni è poi stata ridotta a 4,8 milioni ma precisando che bonifiche e disarmo ferroviario saranno a carico dell’operatore. L’aver modificato i termini della gara in corso, appare irregolare, e non è da escludere che qualche concorrente si ritenga danneggiato e possa presentare ricorso al TAR, che andrebbe ad aggiungersi ai tre ricorsi già pendenti per l’annullamento dell’Accodo di Programma.

Anche così ridimensionato il prezzo a base d’asta, risulta comunque eccessivo rispetto alla fattibilità economica degli interventi anche perché solo nel corso della seconda fase della gara la proprietà fornirà le informazioni sullo stato ambientale dei luoghi e, in assenza di dati precisi sulla caratterizzazione dei terreni, i costi di bonifica costituiscono una grave incognita.

Sempre che ci siano le condizioni per garantire il rispetto delle dieci sfide ambientali e tentare di evitare di produrre un altro pezzo di periferia destinata al degrado, aver affidato la gestione del bando a FSSU non garantisce la tutela l’interesse pubblico ma non assicura neppure la fattibilità puramente economica dell’operazione.

In questa situazione appare veramente incomprensibile la proposta, recentemente fatta dall’assessore Maran, di costituire un tavolo al quale invitare i promotori dei ricorsi al TAR per condividere le modalità con cui il Comune e FSSU intendono portare avanti l’attuazione dell’AdP e le procedure per avviare gli interventi.

Come progettista sono fermamente contrario a tenere un comportamento che favorisca il tanto peggio tanto meglio e, per quanto sia critico per il modo in cui il recupero degli scali è gestito, non avrei esitato a cercare di dare il mio contributo affinché ciò che, malgrado tutto, si potrà realizzare sia fatto nel modo migliore possibile.

Ma dopo l’AdP, criticato in varie occasioni pubbliche e oggetto del ricorso al TAR, anche il bando per lo scalo di Greco è chiaramente un passo falso: un’ulteriore dimostrazione di quanto il Comune sia subordinato agli interessi di FSSU e abbia rinunciato alla regia pubblica che sarebbe tenuto ad esercitare.

In questa condizione è proprio impossibile partecipare.

Emilio Battisti