18 aprile 2023

II CERTIFICATO DI IDONEITÀ STATICA E LE SANZIONI NEL REGOLAMENTO EDILIZIO

Ma quanto mi costi!

In base al prossimo regolamento edilizio chi non deposita il Certificato di Idoneità Statica (C.I.S.) nei tempi previsti pagherà una sanzione. Così ha dichiarato l’Assessore alla Rigenerazione Urbana Tancredi e Porta, il responsabile dello Sportello Unico di Milano, in due recenti sedute delle commissioni congiunte Casa e Rigenerazione urbana del consiglio comunale aventi come tema la sicurezza degli edifici.

Da quando l’assessore de Cesaris la inserì nel regolamento edilizio nel 2013 mi sono opposto con altri a questa verifica di stabilità. La mia opposizione si basa sul fatto che la verifica così come fatta è inutile. Una verifica efficace implicherebbe delle prove costose e irrealizzabili in edifici abitati. Per renderla fattibile è stata ridotta ad una verifica visiva che non serve a nulla. Non è un certificato antisismico, peraltro non necessario in quanto Milano non si trova in zona sismica e i pochi crolli avvenuti sono dovuti ad esplosioni del gas metano o a incendi o a scavi effettuati nelle vicinanze, tutti eventi che il certificato non può evitare.

Ecco cosa dichiara l’attuale regolamento edilizio all’art. 11.6:

Tutti i fabbricati, entro 50 anni dalla data di collaudo delle strutture, o in assenza di questo, dalla loro ultimazione, dovranno essere sottoposti ad una verifica dell’idoneità statica di ogni loro parte secondo la normativa vigente alla data del collaudo o, in assenza di questo, alla data di ultimazione del fabbricato, che dovrà essere certificata da un tecnico abilitato. A tale verifica dovranno essere sottoposti anche gli edifici interessati, per almeno la metà della loro superficie, da cambio di destinazione d’uso, da interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione se non sussistono gli estremi di legge per un nuovo collaudo statico. Tali certificazioni dovranno poi essere allegate al fascicolo del fabbricato o alla documentazione dell’edificio come indicato all’Articolo 47 del presente Regolamento e dovranno indicare la scadenza oltre la quale è necessaria la successiva verifica.

Entro 5 anni dall’entrata in vigore del presente Regolamento, tutti i fabbricati esistenti ultimati da più di 50 anni o che raggiungeranno i 50 anni in questo periodo non in possesso di certificato di collaudo, dovranno essere sottoposti a tale verifica certificazione. Entro 10 anni dall’entrata in vigore del presente Regolamento, tutti i fabbricati esistenti con data di collaudo delle strutture superiore a 50 anni o che raggiungeranno i 50 anni in questo periodo, dovranno essere sottoposti a tale verifica e certificazione. Il certificato di idoneità statica dovrà anche indicare gli elementi strutturali che potrebbero non essere idonei per le normative vigenti al momento della redazione del certificato stesso pur non inficiandone la sua regolarità.

Tale certificato dovrà essere integrato da una relazione sullo stato di conservazione degli elementi strutturali “secondari” e degli elementi non strutturali dell’edificio (parapetti, facciate, tamponamenti, ecc.), ponendo particolare attenzione al rischio di crollo di elementi esterni e/o su zone comuni e alla presenza di lesioni e cedimenti in atto, così come indicati nel par. 7.2.3 delle Norme Tecniche del D.M. 14.01.2008, anche redatta da un altro tecnico abilitato. Nel caso del mancato rilascio di tale certificazione nei limiti temporali previsti viene meno l’agibilità dell’edificio o delle parti di questo non certificate. In caso di compravendita i notai dovranno allegare tali certificazioni all’atto di vendita.

Il certificato è stato normato grazie alla collaborazione dell’Ordine degli Ingegneri, i cui aderenti ottengono un notevole incasso economico dalle verifiche. E’ una tassa per i proprietari che ricorrerà ogni 15 anni, durata del certificato e un sicuro vantaggio per i professionisti. Da anni le professioni tecniche cercano di renderlo obbligatorio a livello nazionale ma non sono mai state ascoltate dal Parlamento dato il notevole costo.

Quando il Comune di Milano lo varò la Regione Puglia impose un obbligo analogo che fu impugnato dal governo di fronte alla Corte Costituzionale per eccesso di potere e la Regione lo ritirò. A Milano l’Associazione della proprietà edilizia lo impugnò davanti al Tar che ritenne che il Comune non potesse imporre ai notai l’obbligo di allegare il CIS agli atti di compravendita.

In seguito a questa sentenza ed a numerose proroghe della scadenza dovuta alla difficoltà di accedere agli atti di fabbrica degli edifici e successivamente al Covid la presentazione del CIS è andata a rilento, nonostante che molti amministratori di condominio abbiamo assegnato le verifiche di tutti gli edifici da loro amministrati al medesimo professionista, a volte senza neanche farlo approvare dalle assemblee.

Il tariffario fissato dall’ordine degli ingegneri è elevato (si veda a questo link e porta a un costo di 10.000 euro per un edificio di medie dimensioni anche se spesso non viene rispettato e lo stesso ordine nelle FAQ sul suo sito si domanda come possano essere fatte le verifiche previste con tariffe al ribasso.

Calcolando una verifica su 27.000 edifici, come dichiarato dal Comune di Milano, il costo complessivo del CIS arriva a 270 milioni di euro da sostenere ogni 15 anni. Nessun edificio è escluso, quindi anche gli edifici comunali, le case popolari, gli edifici ecclesiastici e quelli storici. Lo stesso comune ha dovuto stanziare dei fondi per i propri edifici. Un enorme affare per gli ingegneri e gli altri professionisti che lo preparano senza significativi rischi, dato che di crolli non ce ne sono mai stati.

Scrissi nel 2014 un articolo su ArcipelagoMilano riprendendo un articolo di Carneade. Invece di sparare nel mucchio si dovrebbe attivare l’Ufficio Stabili Pericolanti del Comune, depotenziato negli ultimi anni, per effettuare le verifiche in base a segnalazioni su stabili degradati in cui gli inquilini sono preoccupati.

In questo modo invece si colpiscono i proprietari della propria abitazione, che sono la stragrande maggioranza.

Ora il Comune, per ovviare al fatto che nessuno deposita più il CIS la cui ultima scadenza è stata portata alla approvazione del nuovo Regolamento Edilizio, invece di eliminare la norma la vuole rinforzare applicando una sanzione ai proprietari inadempienti. Non so se il Comune lo possa fare e la sanzione sarà sicuramente oggetto di osservazioni al regolamento ed a un ampio dibattito con sicuri ricorsi amministrativi.

Nella attuale situazione di emergenza climatica e in seguito agli obblighi derivanti dalle norme europee sull’efficienza energetica che graveranno pesantemente sui proprietari di edifici, è più opportuno concentrare gli investimenti sul risparmio energetico degli edifici e non su una verifica di stabilità che costituisce uno spreco di risorse.

Ci si può cautelare da tutto nella vita ma le tutele hanno un costo che va confrontato con il rischio e qui il rischio non c’è. Varrebbe la pena piuttosto verificare che i rivestimenti dei nuovi edifici siano a norma rispetto alle norme anti-incendio e qui la normativa italiana è insufficiente rispetto alle norme di altri paesi, come si è visto di recente con la Torre dei Moro. Nella stessa commissione sulla sicurezza degli edifici è stata presentata una relazione sull’argomento molto preoccupante.

Invito pertanto un appello all’assessore e ai tecnici comunali perché il CIS venga eliminato dal nuovo Regolamento Edilizio e che questo introduca norme di maggiore utilità per la collettività, come la sostenibilità ambientale, il rischio di incendio, l’altezza massima degli edifici e un maggior ruolo dei Municipi.

Michele Sacerdoti