22 gennaio 2014
Il nuovo Regolamento Edilizio è arrivato in Consiglio Comunale, dopo l’adozione da parte della giunta. Numerose sono le variazioni rispetto alla bozza di luglio su cui si era aperta la consultazione della città ma un articolo è rimasto quasi identico: quello relativo alla verifica della idoneità statica degli edifici (art.11.6). ArcipelagoMilano si è già occupato della questione il 17 luglio scorso con un articolo di Carneade, “Regolamento Edilizio, c’è il serpente di mare?” che l’ha criticata fortemente considerandola perfetta ma inapplicabile. L’articolo 11.6 del regolamento che andrà in Consiglio Comunale lo pubblichiamo in appendice per non appesantire la lettura di quel che vogliamo fare.
Sul Corriere della Sera è comparso un articolo lunedì 13 gennaio dal titolo «Verifica statica sui palazzi più vecchi di 50 anni» Scontro sul regolamento edilizio. Il sindacato inquilini applaude. I proprietari: «Una norma inutile». Giovedì scorso l’ingegner Massimo Giuliani, consigliere dell’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Milano, ha presentato l’articolo in Commissione Urbanistica del Comune di Milano nel corso di un’audizione. Riferendosi all’articolo del Corriere e alle critiche sollevate nei commenti indignati dei lettori, ha sostenuto che l’Ordine non agisce come una lobby per portare incarichi professionali ai propri associati e che la norma permette di evitare disastri come quello che è successo recentemente a Matera.
Inoltre ha spiegato che, poiché si tratta di edifici anteriori al 1964 senza certificati di collaudo in quanto o non previsti o andati perduti, l’Ordine metterà a punto delle linee guida che prevedono una prima visita ispettiva di tipo visivo con una scheda tipo da compilare anche in relazione allo stato dei balconi, cornicioni, grondaie, rivestimenti e decorazioni della facciata e che solo se ci saranno dei problemi occorrerà un approfondimento nelle cantine con carotaggi e assaggi “soft” e ulteriori interventi negli appartamenti solo se anche quest’approfondimento fosse insufficiente, valutando che solo il 5-10% degli edifici hanno dei problemi. I costi saranno conseguenza degli esami necessari.
Giuliani ha segnalato che il Ministro Lupi ha istituito un gruppo di lavoro per classificare il rischio sismico degli edifici in tutta Italia e che 10 milioni di edifici dovranno essere analizzati. Ha poi citato paesi come Francia, Germania e Spagna dove queste verifiche sono obbligatorie.
Da ulteriori nostre verifiche è risultato che la classificazione del rischio sismico sarà obbligatoria solo per le ristrutturazioni che richiedono degli incentivi statali per la messa in sicurezza degli edifici mentre le normative estere hanno solo funzione di screening, senza gli effetti sull’abitabilità che a Milano sarebbe tolta se l’edificio non supera determinati parametri di sicurezza.
A Milano poi la verifica sarebbe necessaria anche in caso di manutenzioni straordinarie e restauri, che non toccano le strutture portanti con un evidente eccesso di cautela.
La classificazione del rischio sismico proposta dal gruppo di lavoro considera la frequenza dei terremoti, che a Milano è di circa 1000 anni, per cui tutti gli edifici verrebbero classificati nella classe di resilienza sismica migliore (classe A). Comunque Milano è nella zona sismica 4, quella con la pericolosità sismica più bassa in Italia, in altre parole si tratta della zona meno pericolosa dove le possibilità di danni sismici sono molto basse.
L’approccio “soft” indicato dall’Ordine degli Ingegneri non ci convince perché i periti, consci della responsabilità civile e penale della loro valutazione, sarebbero inevitabilmente portati a svolgere indagini accurate e molto costose, si parla di 20.000-30.000 euro per una verifica completa delle strutture in assenza dei calcoli dei cementi armati e dei progetti di costruzione, in relazione ai compiti previsti per la certificazione di idoneità statica nella delibera dell’Ordine degli Ingegneri del 2/2/2004. Ma anche solo l’esame delle facciate richiede l’utilizzo di scale aree da noleggiare con un costo minimo di 4.000 euro per una giornata.
A parere di un membro del gruppo di lavoro istituito da Lupi una verifica in caso di un intervento di ristrutturazione può consentire di ammortizzare i costi di verifica su costi ben più elevati, mentre un obbligo di verifica indiscriminato può essere inteso come un’ulteriore forma di “tassa”, come tale inapplicabile.
In effetti dal punto di vista legale la norma così come concepita appare incostituzionale: ai sensi dell’art.23 della Costituzione “Nessuna prestazione personale o patrimoniale può essere imposta se non in base alla legge” e qui manca una legge nazionale o regionale. Inoltre la Corte Costituzionale ha dichiarato illegittima l’istituzione del fascicolo del fabbricato della Regione Campania mentre il Consiglio di Stato ha dichiarato illegittimo il fascicolo del Comune di Roma in quanto è illegittima l’imposizione di oneri complessi e di peso eccessivo, per tutti i tipi di edifici e senza una minima discriminazione tra loro.
Infine la riforma del codice del condominio ha stabilito che l’amministratore deve conoscere lo stato in cui si trova dal punto di vista di sicurezza ciascuna unità immobiliare del fabbricato. Peraltro già oggi il Codice penale sancisce la responsabilità dell’amministratore e del condominio per i danni che un edificio in cattivo stato di manutenzione può determinare a terzi.
Dal punto di vista della sicurezza e della salvezza delle vite umane la verifica della stabilità di un edificio non garantisce da crolli dovuti allo scoppio del gas come in via Lomellina nel 2006 e in viale Monza nel 2001, o da danni alle fondazioni da parte degli scavi per parcheggi sotterranei o linee metropolitane o passanti, i fatti più frequenti a Milano. Non garantirebbe neanche da crolli per terremoti in quanto non è una verifica della vulnerabilità sismica. Un vaso da fiori potrebbe cadere ugualmente sui passanti o una tegola dal tetto.
L’assessore Lucia de Cesaris ha sostenuto in commissione che questo articolo diminuirebbe i notevoli costi sostenuti dall’Ufficio Stabili Pericolanti del Comune per la messa in sicurezza degli edifici che rischiano di crollare. Ma questo ufficio ha problemi perché vi sono spesso amministratori che non hanno i fondi per eseguire le opere in quanto gli inquilini non pagano le spese di condominio. In questa situazione l’amministratore non avrebbe neanche i fondi per eseguire la verifica di stabilità.
Questo articolo del regolamento sembra una norma che spara nel mucchio invece di risolvere problemi specifici, mettendo la spesa a carico anche dei proprietari che mantengono correttamente l’edificio in cui abitano.
La norma è stata chiesta dalle associazioni degli inquilini che temono per la stabilità della casa in cui abitano, ma, tenuto conto che la grande maggioranza delle abitazioni (73%) è di proprietà di chi vi abita come nel resto dell’Italia, non si può porre a carico dei piccoli proprietari un problema che riguarda i proprietari di interi palazzi. L’obbligo non può essere considerato progressista e chi si oppone reazionario!
Preferiremmo pagare una tassa di scopo o un contributo libero per una grande opera pubblica di interesse della città, come la riapertura dei Navigli, piuttosto che pagare un ingegnere strutturista per verifiche inutili e anche dannose.
Non sono infine considerati i rilevanti oneri a carico delle amministrazioni pubbliche che possiedono immobili a Milano; l’obbligo di certificato di idoneità statica riguarda attualmente solo scuole, centri sportivi, teatri, musei, caserme, municipi, ospedali e edifici pubblici di rilievo per le finalità di protezione civile. La scadenza del controllo è stata prorogata numerose volte fino al marzo 2013. Ma vi sono numerosi altri immobili e case popolari che andrebbero controllate: pensiamo agli edifici dell’Aler, che ha debiti pesanti, o gli edifici del Comune come via Larga, i caselli daziari, le cascine. Per effettuare la verifica del Palazzo di Giustizia, la cui manutenzione è posta a carico del Comune di Milano, qualche anno fa sono state spese somme rilevanti. Quanti fondi dovrà spendere il Comune per effettuare le verifiche sui suoi immobili che hanno più di 50 anni e in futuro tutti? Sugli edifici monumentali poi va usata una particolare cautela nell’effettuare verifiche invasive. E la Curia dovrebbe effettuare verifiche su tutte le chiese con raccolte di fondi tra i parrocchiani.
Dalla approvazione del regolamento edilizio scatteranno i 5 anni per effettuare le verifiche, ma crediamo che subito ci saranno proteste e ricorsi giudiziari. Il Comune di Milano vorrebbe essere all’avanguardia ma a spese dei suoi cittadini, in un periodo di pesante crisi economica. Da una parte si vuole togliere l’Imu sulla prima casa, dall’altra arriva una tassa patrimoniale molto più pesante con la giustificazione di salvare vite umane. Ma quanti sono stati i morti a Milano negli ultimi anni per crolli dovuti alla stabilità dell’edificio e non ad altre cause come lo scoppio del gas? Non se ne conoscono.
Michele Sacerdoti e Piero Gianni
Regolamento edilizio del Comune di >Milano (Testo proposto)
(art.11.6) Tutti i fabbricati, entro 50 anni dalla data di collaudo delle strutture, o in assenza di questo, dalla loro ultimazione, dovranno essere sottoposti ad una verifica dell’idoneità statica di ogni loro parte secondo la normativa vigente alla data del collaudo o, in assenza di questo, alla data di ultimazione del fabbricato, che dovrà essere certificata da un tecnico abilitato. A tale verifica dovranno essere sottoposti anche gli edifici interessati, per almeno la metà della loro superficie, da cambio di destinazione d’uso, da interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione se non sussistono gli estremi di legge per un nuovo collaudo statico. Tali certificazioni dovranno poi essere allegate al fascicolo del fabbricato o alla documentazione dell’edificio come indicato all’Articolo 47 del presente Regolamento e dovranno indicare la scadenza oltre la quale e necessaria la successiva verifica. Entro 5 anni dall’entrata in vigore del presente Regolamento, tutti i fabbricati esistenti ultimati da più di 50 anni o che raggiungeranno i 50 anni in questo periodo non in possesso di certificato di collaudo, dovranno essere sottoposti a tale verifica e certificazione.
Entro 10 anni dall’entrata in vigore del presente Regolamento, tutti i fabbricati esistenti con data di collaudo delle strutture superiore a 50 anni o che raggiungeranno i 50 anni in questo periodo, dovranno essere sottoposti a tale verifica e certificazione. Il certificato di idoneità statica dovrà anche indicare gli elementi strutturali che potrebbero non essere idonei per le normative vigenti al momento della redazione del certificato stesso pur non inficiandone la sua regolarità. Tale certificato dovrà essere integrato da una relazione sullo stato di conservazione degli elementi strutturali “secondari” e degli elementi non strutturali dell’edificio (parapetti, facciate, tamponamenti, ecc.) cosi come indicati nell’art.7.2.3 delle Norme Tecniche del D.M. 14. 1.2008, anche redatta da un altro tecnico abilitato. Nel caso del mancato rilascio di tale certificazione nei limiti temporali previsti viene meno l’agibilità dell’edificio o delle parti di questo non certificate. In caso di compravendita i notai dovranno allegare tali certificazioni all’atto di vendita.
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