11 marzo 2015

DOPO EXPO. PURCHÈ NON SIA SOLO UN PROBLEMA FINANZIARIO

Metto assieme alcune osservazioni sull’intervento di Marco Vitale per una Fondazione Arexpo, partecipata dalla banca ora creditrice (e auspicabilmente anche da altri), che dia respiro pluriennale al progetto di un nuovo polo universitario – innovativo – eco/bio/agricolo/alimentare sulle aree del dopo Expo (o dell’EXPOST, come argutamente si intitola la locandina dell’iniziativa di Vivi e progetta un’altra Milano che si terrà alla Sala Alessi di Palazzo Marino il prossimo 17 marzo alle 18, che chiede di saperne il destino EXANTE) e su quello di Gregorio Praderio circa il rapporto tra quantità edificatoria delle aree e costo delle abitazioni, che condivido entrambi.

Vogliamo parlare un po’ di cifre? A Milano nel 2004 il costo medio di aree edificabili semi-centrali era di 800-900 €/mq superficie lorda di pavimento realizzabile, come dimostra il fatto che l’indice edificatorio di 1,15 metro quadro per ogni metro quadro attribuito all’area dell’ex Fiera era stato ottenuto dividendo per quel valore i 250milioni di euro necessari a Fondazione Fiera per pagare la costosissima e inutilizzabile spina vetrata di Fuksas nel nuovo polo di Rho-Pero (per fare 250milioni a 800/900 €/mq servono circa 300.000 metri quadri di superficie di pavimento che ripartiti su 255.000 mq area danno 1,15 mq/mq; verificare i conteggi per credere!). In quel frangente Fondazione Fiera ottenne da CityLIfe 523 milioni di euro, pari a 1.800 €/mq di superficie lorda di pavimento, da investitori finanziari (IntesaSanpaolo, Allianz, Generali) che scommisero speculativamente sull’innalzamento del valore immobiliare nel medio – lungo periodo (15-20 anni; non casualmente gli immobiliaristi “puri” come Ligresti e Toti hanno dovuto uscirne).

Il bando di Arexpo per la vendita dell’area scaduto a novembre 2014 stimava un valore di 315 milioni, pari a una rendita attesa di 600 €/mq superficie lorda di pavimento realizzabile (0,52 mq/mq), è andato deserto. Le due aree non hanno, ovviamente, lo stesso grado di appetibilità immobiliare, eppure ciò ci dà il polso di quanto sia cambiato il clima del mercato e ci orienta su quanto si potrebbe ragionevolmente ottenere dal riuso di aree semi-centrali, come quelle dismettibili dall’Università a Città Studi, senza stravolgerne il contesto, come invece sta accadendo con CityLife e Portello.

Se, come si legge, le aree dismettibili a Città Studi sono 250.000 mq e il costo dei nuovi edifici universitari sulle aree Arexpo è di circa 400 milioni, se ne possono desumere le seguenti conclusioni (vedi anche tabelle di calcolo):

1. volendo realizzare spazi pubblici per 26,5 metri quadri ad abitante (indice della L.R. 51/75 e simile a quelli tuttora vigenti in Piemonte; Emilia, Veneto) si possono ottenere da 80 a 152 Mln di € a seconda che si spuntino o 600 o 800 €/mq di superficie utile lorda;

2. con spazi pubblici per 18 mq/abitanti (minimo inderogabile del DM 1444/68, ripreso dalla L.R. 12/05 ora vigente, ma molto angusto), si possono ricavare da 94 a 194 Mln a seconda di 600 o 800 €/mq di superficie utile lorda;

3. per ricavare 400 Mln (costo stimato opere edili su dopo Expo per Nuova Città Studi) con 26,5 mq/abitante il prezzo/mq di superficie utile lorda va da 2.100-3.000 €/mq nettamente fuori mercato (a CityLife si spuntò 1.800 €/mq SUL), a seconda della densità fondiaria ammessa (3-7 mc/mq, ma data la zona difficilmente ammissibile oltre 5 mc/mq e 2.400 €/mq di superficie utile lorda)

4. per ricavare 400 Mln con 18 mq/abitante il prezzo va da 1.600 a 2.500/mq di superficie utile lorda, con valore medio di 1900 €/mq superficie utile lorda per 5 mc/mq fondiari, sempre molto alto per l’attuale mercato.

5. per ricavare 400 Mln con prezzo 800 €/mq di superficie utile lorda e indici fondiari da 3-7 mc/mq occorrono 500.000 mq di superficie utile lorda da cui si ricavano 2,12 mq/abitante di spazi pubblici con 7 mc/mq di densità fondiaria e 10 mq abitante con 5-3 mc/mq; per garantire anche solo 18 mq/abitante occorrono 300.000 mq superiori ai 250.000 disponibili, oppure per dare almeno 12 mq/abitante di spazi pubblici (come a CityLife e Porta Nuova) occorrono indici da 10 mc/mq in su, cioè edifici altissimi in un tessuto urbano circostante medio di 7-8 piani.

Come si vede le risorse per la Nuova Città Studi ad EXPOST non sono interamente ricavabili dal riuso delle aree dismesse a Città Studi vecchia, e ancor peggio se si dovessero rimborsare anche i debiti di Arexpo.

Giusta, quindi, la proposta di Marco Vitale di una Fondazione Arexpo (in cui sarebbe bene che Fondazione Fiera entrasse conferendo le aree ai costi agricoli di acquisizione sostenuti e non come ora ai valori immobiliari attesi e oggi non più attuali), ma le risorse complessive da mobilitare per EXPOST sarebbero ben più ampie e credo inimmaginabili senza l’intervento dello Stato.

Sergio Brenna