2 novembre 2009
Non è certo che tutto cominci nel 2002, ma senza dubbio quello è un anno importante per chi s’interessa di bonifiche ambientali. Ed è un anno importante per la valorizzazione immobiliare: è l’anno del Collegato verde, un provvedimento che riguarda appunto l’ambiente. L’articolo 12 che rivede tutta la procedura in materia di bonifiche. Queste d’ora in avanti spetteranno ai privati, che potranno sfruttare le capacità edificatorie dei terreni inquinati e accollarsi l’onere della bonifica utilizzando parte del plusvalore generato dall’intervento. La responsabilità di coloro che hanno provocato il danno ambientale è mantenuta, ma chi ha capacità d’investimento e progetti può proporsi, farsi assegnare l’area dal comune, bonificare e costruire.
I siti da recuperare, quelli d’interesse nazionale, inseriti nella norma, sono pochi, ma di grandi dimensioni e le bonifiche molto costose. Dati la scarsità di risorse pubbliche e gli alti costi delle bonifiche, la normativa sembra ragionevole. In sostanza si tratta di trovare una via d’uscita a un problema per il quale le vecchie procedure pubbliche sono ormai considerate lente, burocratiche e, in sostanza, inefficaci.
Il collegato ci mette un po’ a dispiegare i suoi effetti, perché pochi intuiscono immediatamente il mutamento di prospettiva: da problema ambientale pubblico i siti inquinati diventano opportunità urbanistica e finanziaria privata. Il tema da questo momento non è più il progetto di bonifica, ma il progetto edificatorio, o meglio, il piano finanziario. La bonifica viene a essere considerata, in buona sostanza, un’opera collaterale, a scomputo. Con qualche vantaggio non trascurabile per coloro che si avventurano in questi progetti. Peraltro le risorse pubbliche continuano a scarseggiare e le aree inquinate ad aumentare: il primo anno i siti inquinati considerati d’interesse nazionali sono meno di dieci, con gli anni arriveranno a superare il centinaio.
Per operare nel settore, naturalmente, occorre una partnership con una società specializzata. Prendiamo il caso della SADI spa. SADI sta per Società Arti Decorative Interne. Fondata nel 1908, ha sede a Vicenza. È un’azienda di successo, grazie soprattutto alla flessibilità e capacità di produrre materiali adatti a ogni struttura ed esigenza decorativa nell’edilizia civile e nel settore navale. Nel secondo dopoguerra, alla storica produzione di stucchi decorativi, SADI affianca quella di controsoffitti, pavimenti galleggianti, pannelli acustici ecc. Nel settore dei controsoffitti, in particolare, l’azienda di Vicenza è leader assoluto. Produce anche pannelli metallici decorati, segnaletica, componenti varie per il settore civile e navale. La SADI è una gran bella azienda. Nel ’96 si struttura per eseguire le bonifiche da amianto e acquisisce una società specializzata. Nel ’97 è quotata alla borsa di Milano. Pannelli, facciate, pavimenti e controsoffitti restano il core business.
La svolta avviene nel 2005, con la sottoscrizione di una lettera d’intenti con la Green Holding, la S.p.a. di Giuseppe Grossi, azienda italiana leader nel settore ambientale, al fine di valutare la fattibilità di un’integrazione delle attività condotte da SADI e quelle di Servizi Industriali SpA, società, quest’ultima, controllata da Green Holding. La fusione, per incorporazione della Servizi Industriali in SADI avverrà il 26 marzo del 2006. Nel 2007 si cambia anche ragione sociale: SADI SERVIZI INDUSTRIALI.
Negli ultimi mesi del 2005 però era successo qualcosa. Un comunicato di Sopaf del 26 ottobre dà notizia dell’acquisto da parte della controllata IDA srl del 26% di SADI. Si tratta di una delle tante operazioni della finanziaria finalizzate ad accelerare il processo di creazione del valore. L’obbiettivo dichiarato è di giungere entro fine anno all’acquisizione dell’intero pacchetto azionario attraverso la promozione di un’OPA. “La scelta di Sopaf di puntare su Sadi per entrare nel business del trattamento dei rifiuti industriali non è casuale. Oltre alla presenza consolidata in un settore estremamente frammentato, spiega Giorgio Magnoni, la carta in più della società vicentina è rappresentata dal fatto di essere quotata in borsa. La trasparenza dovuta al fatto di essere quotati rappresenta un punto di forza in un settore caratterizzato da una legislazione estremamente rigorosa.” Beh certo la trasparenza e il rigore prima di tutto! Ne vedremo delle belle.
In realtà l’OPA non ci sarà e alla fine di marzo del 2006 Sopaf comunica la definitiva rinuncia abbassando anche la propria partecipazione in SADI al 3%.
La vicenda di Santa Giulia, finita nelle mani della magistratura, nasce nel mondo della finanza, non sui camion che trasportano i rifiuti. Carceri e tribunali sembrano il terminale naturale di queste avventure. Santa Giulia si è portata appresso la vicenda del polo chimico di Pioltello, nell’est milanese, e delle aree Falck di Sesto San Giovanni. Stessi impresari, stessi metodi. Però c’è anche lo storia terribile dei rifiuti affondati con le navi, l’inchiesta sulla Campania ecc. Altri impresari, altri metodi.
Non ci interessa qui fare cronaca scandalistica. Ci preme, invece, sottolineare come tutto derivi sempre dall’opinione, mai espressa ma sempre implicita, che dal suolo si possa produrre tutta la ricchezza che si vuole: è sufficiente aumentare le volumetrie edificabili o, nei casi in cui ci sono di mezzo le bonifiche, gonfiarne i costi per poi tradurli, ovviamente, in volumetrie edificabili.
Insieme a Santa Giulia abbiamo citato Pioltello. Anche qui c’ è una bonifica da fare e un costo da trasformare in volumi. Qualcuno però non ci sta. Nel caso un’azienda del territorio vicina di casa di quella responsabile del danno ambientale. Prendiamo alcuni brani del ricorso che questa ha presentato al TAR della Lombardia.
Premesso che “il prezzo in sé di compravendita del cespite è ipotizzato pari a zero”, (…) il valore dell’area, una volta ultimata la riqualificazione secondo le previsioni dell’accordo di programma, sarà di circa euro 94.000.000.” (…) “i costi di bonifica stimati dalla Società ammontano a circa euro 120.000.000.” È evidente che questi due valori sono le uniche variabili sottostanti all’equilibrio economico dell’intera operazione: il vantaggio per chi interviene è determinato dalla differenza positiva tra il valore urbanistico dell’area e i costi passivi della bonifica. Qui, invece, ci sarebbero ben 26.000.000 di minusvalenza. Difficile da spiegare. E, infatti, sostiene la ricorrente, “Già questa notizia sarebbe da sola sufficiente a far dubitare fortemente della congruità della stima: per di più il parere richiesto dalla ricorrente circa l’effettiva consistenza degli oneri di bonifica che dovrà sostenere T.R. Estate Due ha fatto emergere che il preventivo indicato nel progetto della cointeressata è fondato su un’analisi delle attività da porre in essere che definire lacunoso è persino eufemistico e che, in ogni caso, è largamente sovradimensionato, visto (che) i costi reali di ripristino ambientale non potranno superare la cifra di circa euro 40.000.000 / 50.000.000.” (…) “Una volta scelta la via della trattativa privata, sarebbe stato lecito perlomeno attendersi che i dati tecnico-economici di fondo dell’intervento fossero approfonditi dalle amministrazioni procedenti con la massima attenzione, senza dare per buone le stime fornite dall’operatore privato (il cui interesse, ovviamente, è di far apparire i costi di bonifica molto più consistenti di quelli reali al fine di ridurre l’entità dell’esborso residuo in numerario a suo carico).
La leggerezza con cui le amministrazioni competenti hanno proceduto a verificare l’attendibilità delle ipotesi prospettate dalla cointeressata è davvero lampante (basti pensare che il progetto è stato presentato il 29 dicembre 2006 e approvato l’8 gennaio 2007, vale a dire solo 10 giorni dopo; e si era in periodo festivo …).
Ma, soprattutto, quel che più conta è che le stime contenute nel progetto di T.R. Estate Due (…) sono sovradimensionate in una misura davvero ingiustificata, che supera abbondantemente la fisiologica soglia di opinabilità di ogni valutazione di situazioni complesse.”. (Dal ricorso presentato da Società Air Liquide Italia Produzione s.r.l. al Tar della Lombardia il 571272008).
È proprio così! Se si è trovato il modo di creare soldi dal nulla, perché accontentarsi di poco? E perchè perdere tempo a studiare montagne di carte? Tanto, in fin dei conti, nessuno deve pagare niente: saranno i volumi, o i cubi, a pareggiare i conti. Saranno nuove case di lusso o, con più probabilità, altri centri commerciali. Così anche in tempi di crisi si può provare a dar fiato alla bolla.
L’aspetto giudiziario e penale di queste vicende, come detto, è quello che ci interessa di meno. Ci preme invece molto sottolineare come anche la finanziarizzazione delle bonifiche serva egregiamente alla speculazione immobiliare.
Mario De Gaspari
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