19 giugno 2013
Nei giorni scorsi la Giunta Comunale con la delibera n. 890 ha aggiunto un importante tassello attuativo al meccanismo di trasferimento dei diritti edificatori delineato dal PGT. Si tratta di un meccanismo sul quale da più parti sono stati sollevati dubbi e obiezioni; le scelte principali sono già state prese nel PGT e non nella delibera di Giunta; è con questa però che se ne dispiegano gli effetti e per questo è forse occasione di parlarne.
Si notano comunque alcuni aspetti non del tutto positivi della delibera di Giunta: in PGT era prevista la valutazione da parte del Comune della congruità delle aree da cedere, ma questo aspetto è sparito; sarebbe stata utile una precisazione sulle modalità di calcolo dei limiti di densità territoriale (si applicano anche al terreno di origine? Ma allora le densità fondiarie sono infinite, a meno dei labili limiti architettonici al momento stabiliti). Cosa avverrà dei diritti trasferiti una volta che le regole edilizie e urbanistiche (come è normale che sia) dovessero cambiare? Almeno da un punto di vista discorsivo il tema andava affrontato. La tempistica: fra tutte i provvedimenti attuativi del PGT, è proprio questo quello più urgente? Non trovano il tempo e il modo ad esempio di aggiornare gli oneri o le monetizzazioni, ma il trasferimento dei diritti volumetrici stranamente è una priorità.
Sui possibili effetti poi di questo meccanismo, c’è da essere abbastanza pessimisti. Innanzitutto questo è un mercato dove i diritti in offerta sono molti, le aree per riceverle sono poche. C’è da dubitare sulla forza contrattuale della parte venditrice o che il valore dei diritti ceduti possa crescere grazie a questo meccanismo. E visto che maggiore è il differenziale fra il valore della zona di origine e quello della zona di destinazione, maggiore è il guadagno, il trasferimento ideale è fra un’area “sfigata” (in periferia, dietro la tangenziale, degradata) e una di pregio (centrale, ben servita).
Quello che avverrà quindi più verosimilmente è che i proprietari di pacchetti immobiliari variegati potranno trasferire slp dalle posizioni più svantaggiose a quelle centrali realizzando significative plusvalenze al di là di ogni aspetto attuativo (e senza neanche essere tassati, se ricorreranno a conferimenti o ad apporti). Operazioni di questo genere, di pura finanza immobiliare, attireranno verosimilmente il credito ben più di progetti di sviluppo. Chi mai finanzierebbe progetti “veri” che rendano il 7-8% all’anno, quando con il trasferimento di slp si realizza il 1000% in qualche giorno? (300 euro = valore verosimile di un mq di slp teorica in periferia; 3.000 euro = il valore dello stesso mq in centro). Le risorse finanziarie disponibili rischiano di essere risucchiate in meccanismi del genere, anziché in progetti veri, con buona pace dei costruttori che si aspettano (poveretti!) che il PGT rilanci l’edilizia.
Ma poniamo invece che gli interventi in zona centrali si realizzino tutti. Il presupposto (sbagliato, tipico ragionamento da avvocati) è che trattandosi di aree urbanizzate, siano in grado di assorbire qualunque nuovo carico urbanistico. Non è così: basta vedere ad esempio l’incremento della domanda di parcheggi nelle aree dove con la legge sui sottotetti tutte le case sono state rialzate di un piano (nel presupposto che esistesse già l’urbanizzazione primaria: sì, certo, ma i parcheggi cosa sono?) e visto che poi il problema si poneva, ecco che sono corsi a costruire parcheggi sotto i giardinetti, con i bei risultati che si conoscono. E anche per gli asili nido o le attrezzature sportive o il trasporto pubblico o altro ancora è così.
E in periferia, cosa succederà? Ai reliquati privi di capacità di produrre reddito, ma ceduti a una amministrazione che non sa che farsene, o non ha soldi per sistemarli; o addirittura non ceduti (basta che non siano pertinenze indirette)? Si tratta di aree verosimilmente destinate all’abbandono, anche qui magari qualcosa la Giunta poteva dirla. Abbandonate, certo, fino a quando magari qualcuno non penserà di pompare nuovi diritti edificatori per “rivitalizzarle”. Perché è questo il bello del trasferimento dei diritti edificatori: che si potranno magari aggiungere, ma togliere mai. Paradossalmente infatti una previsione non attuata si può rivedere, un diritto trasferito diventa, se capisco bene gli orientamenti giurisprudenziali e le recenti modifiche del codice civile, una sorta di diritto reale. E quindi in un mondo dove tutto è incerto e modificabile, dotazioni di servizi, salvaguardia dei beni non tutelati, oneri e opere pubbliche, solo la rendita in questo modo viene “messa in cassaforte” per sempre: una bella rivoluzione culturale, quella portata a termine dalla Giunta Pisapia.
Esattamente il contrario tra l’altro di quello che per anni ci hanno raccontato sulla L.R. 12: che i diritti diventavano non conformativi, eccetera; invece sono diventati eterni. Certo qualcuno ne avrà un vantaggio – buon per loro – ma come tutto ciò possa essere utile alla città francamente si fa fatica a capire (beninteso, non è che assoggettare i diritti edificatori ai capricci degli amministratori di turno sia una bella cosa – un po’ di certezza ci vuole. Ma almeno in modo equo su tutti gli aspetti di un progetto urbano discrezionale, quale è pur sempre un PGT).
In realtà non c’è stata una seria valutazione su cosa potrà succedere, la VAS del PGT (per non parlare del cosiddetto Piano dei Servizi) è da questo punto di vista del tutto generica e approssimativa, priva di valutazioni puntuali. E quindi, se un giorno ci si accorgerà (come è abbastanza probabile) che il meccanismo non funziona, o che la città non è in grado di sostenere l’eccessiva edificabilità riconosciuta, c’è il rischio che non si possa tornare indietro, i diritti volumetrici sono trasferiti e basta. In una situazione come questa, dare il via alle danze sembra abbastanza da incoscienti.
Si poteva fare qualcosa per limitare i possibili rischi messi in luce? Certo, si poteva ad esempio associare il perfezionamento del trasferimento dei diritti alla presenza di un titolo abilitativo (o si realizzano o decadono). Oppure stabilire criteri di connessione fra le aree di origine e quelle di destinazione. Ma la priorità è stata un’altra.
Giuseppe Vasta
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