Il clima è impazzito e non ci sono più le mezze stagioni. E nemmeno le mezze misure. Forse rimangono le mezze calzette. Leggo di più di 500 emendamenti presentati per modificare il Decreto Salvacasa. In particolare per quel che riguarda il “Salvamilano” si parla di procedure di sanatoria ad hoc per consentire la regolarizzazione di quegli immobili ritenuti abusivi secondo il famigerato o salvifico (dipende da quale punto lo si guarda) Decreto del GIP. Sempre per agevolare la situazione, è stata proposta una modifica della definizione di ristrutturazione edilizia portandola pericolosamente vicina alla ristrutturazione urbanistica. Vedremo. Per fine luglio la partita dovrebbe essere conclusa.

Intanto, giusto per passare il tempo (dicono che mi devo cercare un hobby), commentiamo la corposa intervista che “Il Giornale” ha fatto a Tancredi, l’immaginifico Assessore alla Rigenerazione Urbana del Comune di Milano.

Sarò democristiano e cercherò di non scontentare nessuno, col risultato di contrariare tutti. Perché nell’intervista Tancredi dice alcune cose vere, molte cose ovvie e altre … chiamiamole facezie.

La riassumo in tre parole e poi entriamo nel merito dei contenuti.

Si parte dicendo che nulla vieta di presentare pratiche edilizie, ma che queste verranno valutate secondo i dettami della Procura. Poi però si ammette che la situazione sta causando una perdita stimata in circa 100 milioni di euro di mancati oneri rispetto all’anno scorso. 

Il messaggio che emerge è che da fuori la percezione che si ha è che, se c’è un’inchiesta, vuol dire che ci sono irregolarità e quindi i potenziali investitori si tirano indietro. I danni poi si ripercuotono su tutta la filiera e, se si devono attendere gli esiti della giustizia italiana, notoriamente troppo lenta a terminare i suoi iter, i danni saranno ingenti. Poi si va sul tecnico entrando nel merito dei temi delle indagini. Si parla di Titolo V e autonomia delle Regioni in materia urbanistica e si dice che le stesse cose contestate a Milano si fanno anche altrove.

Si ritorna al casus belli (Piazza Aspromonte) notando che vari gradi di giudizio hanno dato risultati in contrasto tra di loro e si chiude sollevando dubbi sull’efficacia del futuro Salvacasa.

Ok forse ci ho messo più di tre parole, ma vi ho risparmiato la fatica di leggere l’intervista integrale. Che poi dovete andare a recuperarla su “Il Giornale” e non sia mai … Per i soliti criticoni specifico che i tre precedenti paragrafi non sono mie opinioni, ma un riassunto di quanto detto dall’assessore. Chiaro?

Partiamo dall’inizio. Tancredi dice che nulla vieta di presentare pratiche anche in questo delicato frangente. Ma poi afferma che mancano 100 milioni di euro di oneri nella casse del Comune. Che ovviamente derivano da pratiche non presentate. Delle due l’una: si possono presentare pratiche? Sì se parliamo di pratichette non onerose (l’appartamento), no se parliamo di Permessi di Costruire (quelli in cui si pagano gli oneri). Vi faccio notare che difficilmente oggi si fa partire un’operazione di sviluppo immobiliare senza sapere se questa verrà classificata come ristrutturazione o nuova costruzione visto che c’è una differenza del 68% negli oneri da versare. 

È vero che la percezione che si ha della vicenda, sia da parte dei non addetti ai lavori (opinione pubblica) sia anche dei player stranieri è che, se la magistratura indaga, sicuramente ci sarà qualcosa di poco pulito. Ed è altrettanto vero che anche l’indotto e tutta la filiera sta andando in sofferenza. Anche a noi poveri architetti non arrivano più tanti incarichi come prima per due diligence o studi di fattibilità, visto che in questi studi dovremmo all’incirca scrivere: può essere così, ma anche cosà. Sono ormai pochi i casi di lotti liberi. Gli studi si fanno su terreni già costruiti e urbanizzati da trasformare. Il classico complesso di capannoni da demolire per fare residenza. Vi ricorda qualcosa?

Lasciamo per il momento perdere il tema dell’autonomia regionale in materia di urbanistica, ma è vero che non solo a Milano la demolizione e ricostruzione a parità di SL (superficie lorda) si attua con la ristrutturazione edilizia. Quindi il tema dell’intervento della magistratura potrebbe potenzialmente esserci anche in altre città, ma al momento tutto tace …

Anche sulla questione di Piazza Aspromonte c’è poco da dire. L’iter giudiziario è al momento caratterizzato da gradi di giudizio con risultati opposti, ma forse una domanda sul tema di fondo, ovvero di una Commissione Paesaggio composta da illustri colleghi chiamata a giudicare un illustre collega su un tema assai delicato, beh io l’avrei fatta.

Il resto dell’intervista è poco degno di nota.

Parliamo dell’elefante nella stanza, visto che Tancredi e l’intervistatrice lo hanno volutamente evitato?

Chi piange cassa per i 100 milioni di mancati introiti è lo stesso Comune che per anni (non pochi) non ha aggiornato quegli oneri (malgrado la legge lo preveda con una cadenza specifica). Di quei mancati introiti non vogliamo parlare? Si sussurra che siano stimabili in 300 milioni …

Facciamo un passettino in più. Uno degli argomenti che si sente più spesso è quello di chi dice che a Milano si pagano pochi oneri di urbanizzazione. Così capiamo anche quale è la portata della risposta di Tancredi. Quindi? È vero? Si pagano pochi oneri? Se guardiamo al nostro orticello non è così.

A Milano si pagano circa 132 euro per ogni metro cubo più altri 48 euro a mq. A Roma gli oneri sono 103 euro a metro cubo più 51 a metro quadro. A Torino 70 euro a metro cubo e 48 a metro quadro. A Firenze siamo a 78 euro a metro cubo e 27 a metro quadro. Ovviamente i dati sono semplificati (le procedure di calcolo sono più complesse), ma si capisce che i valori non sono così lontani e anzi sembra che Milano sia la più cara. Ma se andiamo a valutare l’incidenza degli oneri pagati rispetto al valore a cui gli immobili andranno venduti le cose cambiano drasticamente. Perché si valuta che a Milano gli oneri incidano rispetto al valore complessivo del costruito per un 5%, max 8%. Valori simili si hanno a Roma. Se però ci affacciamo al di là delle Alpi scopriamo che a Berlino, per dire, gli oneri incidono per il 30% del valore del bene. Quasi un terzo. A Parigi ci si attesta sul 15% che è sempre il doppio di Milano.

Eppure non mi sembra che in quelle città non si faccia sviluppo. Anzi. E allora mi spiegate come fanno?

Sempre riguardo agli oneri ci sarebbe poi un tema molto interessante e assai pertinente rispetto a quanto detto sopra, ma anche molto tecnico. Mi riferisco al “contributo straordinario” introdotto dal Salva Italia nel 2014. Vi rimando quindi agli articoli di Roberto Camagni su Arcipelago che trattano l’argomento in modo chiaro ed esaustivo. 

Io sono solo un umile giullare …

Pietro Cafiero