CEMENTO-DESTRA E CEMENTO-SINISTRA
Investitori istituzionali, fondi sovrani e (in misura molto minore) operatori nazionali hanno investito nel mercato immobiliare milanese, fra il 2007 ed il 2018, circa 25 miliardi di euro. Fra il 2007 ed il 2013 gli investimenti sono stati circa 10 miliardi (1) e fra il 2014 ed il 2018 circa 15 miliardi (2); queste somme costituiscono almeno il 40% di tutti i capitali investiti in Italia in questo mercato in questo arco di anni.
Porta Nuova e City Life hanno rappresentato solo lāinizio, altre 14 grandi aree si predispongono ad una analoga trasformazione: sono le otto aree giĆ oggetto di Accordo di programma (gli scali ferroviari ed Expo-Mind) e le sei Grandi Funzioni Urbane definite dal nuovo Piano di Governo del Territorio recentemente adottato (si aggiungerĆ poi CittĆ Studi, oggetto del contestatissimo trasferimento delle facoltĆ scientifiche della Statale a Expo e degli ospedali Besta e INT a Sesto San Giovanni).
Tutte queste trasformazioni sono possibili, ĆØ bene sottolinearlo con chiarezza, grazie a precise mutazioni del riferimento normativo deliberate da Comune di Milano e Regione Lombardia. Su questo aspetto fondamentale ci torneremo piĆ¹ avanti. Come tutte le industrie, anche lāindustria immobiliare investe per estrarre plusvalenza. Grandi aree, anche di proprietĆ pubblica, saranno dunque le nuove piattaforme dalle quali investitori istituzionali e fondi sovrani estrarranno il petrolio dei milanesi: la plusvalenza appunto, derivante dalle trasformazioni.
Ma quante sono le royalties che la cittĆ di Milano ha incassato ed incasserĆ dallāestrazione di tutto questo petrolio? Le royalties di una amministrazione pubblica sono lāinsieme delle tasse (contributo di costruzione ed eventuali monetizzazioni) che lāimprenditore paga al Comune per avere diritto di edificare/ristrutturare determinate quantitĆ di volumi in determinati modi insediandovi libere funzioni.
Negli undici anni compresi fra il 2007 ed il 2018 il Comune di Milano ha incassato circa 1.100 milioni di euro, pari al 4,5 % del capitale privato investito in nuove costruzioni e significative ristrutturazioni(3).
A Monaco di Baviera, prima cittĆ in Europa per indice di competitivitĆ , questa percentuale si aggira intorno al 30%, nellāIle de France la tassazione ĆØ circa il triplo di quella milanese, un po’ meno nel resto della Francia(4). Mentre dunque in Francia e Germania la tassazione ĆØ un elemento importante da calcolare nel bilancio finanziario di una operazione immobiliare, in Italia lāoperatore privato spende in tasse tanto quanto spende per commercializzare il suo prodotto o per pagare gli interessi sul capitale preso in prestito per finanziarne la costruzione mentre lāacquisto del terreno e la costruzione degli edifici costituiscono da soli lā80% di tutti i costi. (5)
Posto che la plusvalenza attesa dallāoperatore immobiliare ed il costo di costruzione sono due elementi ad un certo punto incomprimibili (nessuno rischia capitali se non ha utile) ed il prezzo di vendita segue le sue proprie leggi di mercato, la conseguenza di una tassazione maggiore inciderebbe solo sulla restante componente di costo: il costo del terreno, ovvero quella componente piĆ¹ meramente speculativa perchĆ© di pura posizione. Questo ĆØ quello che pare avvenire oltralpe.
Ma torniamo adesso sullāaspetto piĆ¹ importante che ci aiuta a valutare lāefficacia della politica impositiva di Comune e Regione: quasi tutte le grandi trasformazioni qui citate sono possibili a seguito del combinato disposto di norme e di varianti urbanistiche deliberate in autonomia da queste due istituzioni.
La norma nazionale (6) precederebbe infatti che il āmaggior valore generato da interventi su aree o immobili in variante urbanistica [ā¦] ĆØ suddiviso in misura non inferiore al 50 per cento tra il comune e la parte privata [ā¦] fatte salve le diverse disposizioni delle legislazioni regionali e degli strumenti urbanistici generali comunaliā. Regione Lombardia (7) ha perĆ² stabilito che āA seguito dellāentrata in vigore della presente leggeĀ cessa di avere diretta applicazioneĀ nella Regione la disciplina di dettaglio prevista [ā¦] ā
Risultato: Palazzo Lombardia ha annullato gli effetti positivi della norma nazionale e Palazzo Marino nulla ha eccepito. Di piĆ¹, per tutte le aree afferenti le Grandi Trasformazioni Urbane (GFU) il Comune di Milano, con il nuovo PGT, ha introdotto forti riduzioni nel calcolo della āmonetizzazioneā (la parte piĆ¹ cospicua che compone la tassazione, da sola puĆ² arrivare a coprire dal 60% al 80% del totale delle tasse). Queste forti riduzioni si sommano poi a quelle per le costruzioni energeticamente efficienti (fatto che non dovrebbe piĆ¹ essere fonte di premialitĆ ma prassi consolidata avendo nel frattempo il mercato acquisito una certa sensibilitĆ sul tema, un po’ come se lo Stato riducesse lāIva per i frigoriferi in classe A).
Eā dunque grazie a chi governa nelle istituzioni milanese e lombarda che il petrolio (le plusvalenze) venga proprio qui estratto in maniera tanto remunerativa e copiosa pagando cosƬ poche royalties (la tassazione).
Gli effetti di una tassazione piuttosto irrilevante rispetto ai capitali complessivi in gioco (ed agli utili generati) ha effetti reali sulla vita quotidiana di milanesi e lombardi: si puĆ² spiegare anche cosƬ come la realizzazione di M5 ed M4 stia mettendo a rischio lāequilibrio di bilancio del Comune di Milano tanto da dover aumentare il biglietto ATM del 100% in pochi anni o come migliaia di case popolari di Comune e Regione restino vuote perchĆ© si fatica a trovare risorse per la loro ristrutturazione.
Nel caso specifico milanese, la carenza di risorse per opere pubbliche parrebbe dunque non solo imputabile alla diminuzione dei trasferimenti dallo Stato verso gli Enti locali ma anche alla deliberata scelta di questi ultimi di abdicare allāapplicazione di un serio ed efficace apparato normativo (giĆ disponibile) per una piĆ¹ equa captazione delle plusvalenze.
Politica impositiva e politica territoriale di Cemento-destra in Regione e di Cemento-sinistra a Milano risultano, purtroppo ed in negativo, decisamente sovrapponibili.
Gabriele Mariani
1. La āschizofreniaā di Milano: cittĆ inclusiva o mecca del real estate? Maria Cristina Gibelli, Eddyburg, 5 marzo 2019
2. Rapporto 2017 “Milano challenger – sul podio d’Europa” di Scenari Immobiliari con Vittoria Assicurazioni.
3. Elaborazione sulla base di dati del Comune di Milano
4. Fonte: Inu , Istituto Nazionale di Urbanistica
5. Oneri di urbanizzazione, finanza dei Comuni e governo del territorio atti del Convegno, Milano, 13 luglio 2011 – UniversitĆ di Milano-Bicocca
6. art.16 comma 4, DPR n.380/2001, aggiornato 2014
7. LR 12/2005 aggiornata 2017
Nelle piĆ¹ o meno grandi trasformazioni urbane attuatesi a Milano dal quindicennio scorso (ex Fiera/Citylife, Porta Nuova District) o in corso di definizione (ex scali ferroviari FS/Sistemi Urbani, ex Piazza dāArmi, ex caserme, ecc.) le quantitĆ edificatorie consentite dal Comune sono state āconsensualmente contrattateā in base ad accordi con le proprietĆ fondiarie determinandole non su preventivi criteri di congruitĆ urbanistica, ma solo sulle aspettative di rendita delle proprietĆ in base alla necessitĆ di risanare situazioni debitorie pregresse (Fondazione Fiera, con 250 Milioni di ā¬ di debito imprevisto per la costruzione del nuovo polo di Rho-Pero) o alle disponibilitĆ economiche degli investitori finanziari (Intesa San Paolo e Generali a Citylife; Hines-Catella prima e Fondo Sovrano Qatar poi a Porta Nuova) che hanno consentito loro di pagare alle proprietĆ delle aree una rendita fondiaria doppia di quella corrente per le operazioni immobiliari piĆ¹ usuali (1.800 ā¬ per metro quadro di superficie commerciale vendibile contro i 900 ā¬/mq correnti nel 2005 per operazioni immobiliari di media dimensione), con una scommessa speculativa sullāeffetto monopolistico atteso nellāorizzonte dei successivi 15-20 anni e che solo operatori finanziari di quella dimensione potevano permettersi di affrontare e anche di rischiare di perdere ā come in parte sta accadendo ā senza con ciĆ² andare in fallimento.
Oltre tutto, ciĆ² ĆØ avvenuto senza nemmeno che il Comune riuscisse ad ottenere una consistente quota di compartecipazione economica agli utili che vi si sarebbero potuti stimare attesi, come alcuni propongono debba essere il criterio di valutazione dellāutilitĆ pubblica di tali scelte .
Quanto a quello di ottenere adeguate risorse nella dotazione di spazi pubblici corrispondenti ad una concezione di moderna cittĆ europea la partita si ĆØ rivelata altrettanto perdente: solo un terzo delle dotazioni di verde e servizi pubblici promessi nelle previsioni iniziali ĆØ stato effettivamente realizzato, perchĆ© altrimenti non vi sarebbe stato spazio sufficiente dove collocare gli edifici privati o avrebbero dovuto essere alti il triplo delle giĆ incombenti torri da 200 metri di altezza.
La mancata cessione di spazio pubblico dovuto, che era stato pagato alla proprietĆ fondiaria originaria 2.000 ā¬/mq, ĆØ stato invece indennizzato al Comune a 300 ā¬/mq, cifra con la quale non si puĆ² espropriare una stessa quantitĆ di aree da destinare ad uso pubblico se non in estrema periferia. Quel criterio di falsa equipartizione mezzadrile (metĆ al pubblico, metĆ al privato) – che viene surrettiziamente spacciato come equa divisione delle aree, ma non nella definizione dei pesi insediativi ā in questo caso non ĆØ nemmeno stato ritenuto un criterio valido affinchĆ© il Comune venisse remunerato dallāinvestitore alla pari della rendita fondiaria: Anche a non volerne aggravare lāonere per lāinvestitore, diciamo che si sarebbe potuto almeno fare 1.000 ā¬ per ciascuno.
La Giunta di cemento-sinistra Pisapia/De Cesaris che aveva ereditato tali scelte da quelle di cemento-destra di Albertini/Lupi e Moratti/Maseroli era obbligata a subirle da una convenzione che per Citylife/ex Fiera scadeva nel 2015: ciĆ² che non si era attuato entro allora poteva essere totalmente ridiscusso e rideterminato dal Comune sia nelle quantitĆ (illegittime, ma indiscutibili invece nei ricorsi a TAR e Consiglio di Stato perchĆØ negato loro in sentenza “l’interesse legittimo a farlo”) sia nelle contropartite economiche. Ma la Giunta Pisapia/De Cesaris ha prorogato la convenzione “coeteris paribus” dal 2015 al 2023 !
Grazie Gabriele Mariani di aver chiarito cosƬ precisamente il peccato originale dell’andazzo immobiliare. Abbiamo bisogno di chi parla chiaro e con i dati alla mano. Non molli, cerchi intese e vada avanti. Grazie ancora.