4 settembre 2013
Fra gli indirizzi del nuovo Regolamento Edilizio che hanno avuto maggior eco sulla stampa, c’è quello del recupero degli edifici abbandonati da parte del Comune, che potrebbe rivalersi poi sulle proprietà inadempienti. Si tratta indubbiamente di un tema molto sentito dalla cittadinanza; si possono avere però delle perplessità sull’efficacia del rimedio proposto.
Come mai un edificio resta abbandonato, infatti? Difficilmente (se non in pochi casi) questo è dovuto a “cattiva volontà” della proprietà, come la proposta sembra supporre. Tutti i proprietari vorrebbero generare un reddito dai loro immobili, se non lo fanno è perché o non hanno le risorse necessarie (ma allora non si vede come il Comune potrebbe rivalersi poi), o perché c’è una struttura proprietaria fragile, frammentata o fallimentare (idem) o perché infine le possibilità di intervento delineate dal piano regolatore sono impossibili da perseguire o non garantiscono sufficienti ritorni all’investimento (idem ancora una volta). Insomma difficilmente il Comune verrà ripagato dal suo intervento, tanto è vero che forme simili di intervento sostitutivo e di rivalsa sono presenti da anni nell’ordinamento, ma poco utilizzate proprio per questo motivo (c’è anche una norma un po’ bislacca nella LR 12/05, l’art. 97bis approvato a suo tempo dalla Giunta formigoniana che appunto dice cose simili, ma che non mi risulta – potrei sbagliarmi però – sia stato molto utilizzato con buoni risultati).
Colpisce poi l’ipotesi di destinare tale aree abbandonate a servizi o a edilizia sociale, un po’ come se fosse una punizione. Insomma non si sceglierebbe di realizzare un servizio perché serve, nella localizzazione migliore, ma come una sorta di “minaccia” nei confronti delle proprietà inadempienti. Minaccia del resto spuntata, perché lo sanno tutti che il Comune in realtà non ha né le risorse né le capacità di intervenire. Tanto è vero che molte delle proprietà abbandonate sono comunali, magari anche cedute gratuitamente nei piani attuativi (mi viene in mente, come suggerito anche da altri, l’edificio fra via Valenza e l’Alzaia Naviglio Grande, o la palazzina della Maserati), ma poi mai attuate. O penso anche agli stessi uffici comunali: non hanno le risorse per fare la manutenzione del proprio, e si mettono a ristrutturare l’altrui? Difficile crederlo. Questo insomma rischia di restare un bell’annuncio buono per la stampa, più che un provvedimento effettivamente operativo.
Ci sono altri modi per intervenire sul problema? Certo, nei vecchi PRG (ma anche all’estero si fa così) si differenziano le modalità di intervento sulle aree edificate e sulle aree libere, in modo da incentivare le prime e scoraggiare le seconde. Qui invece per assecondare qualche ubbia accademica si è scelto l’indice “unico”, uguale per tutte le aree: così è più facile intervenire sulle aree libere lasciando abbandonate le altre (e addirittura, se sulle aree inedificate si usa l’indice minimo – che tanto minimo non è, lo 0,35 è quello che una volta si usava per le zona C di espansione – secondo un’interpretazione letterale delle norme di piano, non sarebbero dovuti neanche i servizi minimi, i parcheggi, un po’ di verde; mentre il Comune realizzerebbe a sue spese i servizi sulle aree degradate – da non credere).
Si può allora cambiare in tale senso il PGT? Certo, come dice la legge, è “sempre modificabile”. E sarebbe anche ragionevole e opportuno farlo, su questo e su tanti altri punti, visto che oramai chi aveva qualche progetto in mente con le regole del piano in itinere dovrebbe essere riuscito a concluderlo, e visto anche che è abbastanza normale e diffuso dopo un primo periodo di rodaggio procedere a correggere i punti del piano che non funzionano. Lo fanno tutti, ma stranamente su questo punto l’Amministrazione Comunale proprio non ci sente, non si capisce bene perché.
Ci sono poi altri punti degli indirizzi per il regolamento edilizio che sollevano qualche perplessità, oltre a quello dei collaudi statici già evidenziato in un precedente numero di ArcipelagoMilano: ad esempio quello sul convenzionamento dei permessi di costruire (che sarebbe bene avvenisse – come del resto si fa negli altri Comuni – su un progetto preliminare anziché sugli elaborati di Permesso di Costruire: a che pro infatti scendere così nel dettaglio per poi magari doverli cambiare? Si parla di Permesso di Costruire “convenzionato” al participio passato non per niente …). Stupisce ad esempio che passati i termini stabiliti dalla presentazione della proposta senza risposte dal Comune questa si intenda accolta (è pur sempre un contratto, un do ut des: se quindi nella proposta scrivessi che il Comune mi regala qualcosa, passati trenta giorni di silenzio quella cosa diventa mia? Interessante …).
Comunque, dovrebbe esserci il “confronto con la città”. Ai tempi del PGT, questo si è risolto in una mera “illustrazione” dei principi generali e stop. Per non parlare poi delle cosiddette controdeduzioni alle osservazioni presentate, redatte in modo che desta non poche perplessità. Si spera che stavolta non sia così.
Gregorio Praderio
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