Scrive Josif Brodsky: “tra tutte le parti del corpo state più attenti al vostro dito indice; esso, infatti, ha sete di denuncia. Un dito puntato è il segno della vittima. In contrapposizione al medio e all’indice divaricati in segno di vittoria, l’indice puntato è sinonimo di resa.”

Lo spunto per questo intervento, vi confesserò, nasce dalla mia personale esperienza. Andando e tornando a casa dall’ufficio percorro tutti i giorni in bici la ciclabile che costeggia la vecchia fiera e passa per via Gattamelata. Ormai da qualche mese ho visto crescere sempre più imponente e minaccioso un enorme edificio che si aggiunge ai tre famosi grattacieli e agli innumerevoli altri palazzi di Citylife. Prendo qualche informazione (grazie al prezioso UrbanLife!) e vengo a sapere che si tratta di un innovativo progetto di uffici di uno studio di architettura danese, chiamato lo sdraiato, destinato a collegare diverse zone dell’area. 

La prima e immediata impressione, mia ma credo di chiunque, è: come è stato possibile aggiungere altre migliaia di metri-cubi di cemento in un’area già costruita massicciamente e in cui la zona a parco sembra ormai diventata solo il pretesto, un belletto aggiuntivo (vero e proprio esempio di “greenwashing”) di un progetto faraonico? 

La razionalità e il buon senso (e Brodsky) mi impediscono però di lasciarmi andare all’invettiva, e al J’accuse, e vorrei quindi, prendere lo spunto dal caso di Citylife, per proporre un metodo di valutazione laico e razionale dei progetti immobiliari della nostra città.

Sul ruolo del settore edilizio abbiamo di fronte, come è noto, due ottiche in apparente e totale contrapposizione. L’ottica di chi considera l’attuale boom edilizio come una formidabile occasione per lo sviluppo economico, e poi sociale, della città (potremmo chiamarla l’ottica Albertini?). Estreme conseguenze di questo punto di vista sono una certa indulgenza verso la deregulation e un atteggiamento critico nei confronti di tutti quei lacci e lacciuoli che rischiano di imbragare la libera azione del mercato. In questa ottica la città è quindi il realizzarsi delle diverse scelte individuali di coloro che ci vivono e lavorano e questo caotico confrontarsi trova un “magico” equilibrio determinato dai prezzi.  

E poi, al polo opposto, abbiamo l’ottica di chi interpreta la città come un’infrastruttura sociale dove devono trovare la propria realizzazione le diverse comunità di cittadini e che deve crescere all’interno di una cornice di regole che costituiscono il vero contratto sociale e che rappresentano vincoli invalicabili alle scelte anche economiche. In mezzo a questi due poli si deve collocare probabilmente l’equilibrio e un metodo di scelta pragmatico.

Vorrei però cercare di vedere la questione da una prospettiva ancora diversa e un po’ più articolata. Qui si tratta – alla fin fine – del problema di come conciliare gli obiettivi irrinunciabili e non negoziabili di una città più sana, meno inquinata, più vivibile con lo sviluppo economico e di come far sì che le scelte siano ispirate a un vero e olistico bilancio dei costi e dei benefici, che sia in grado di tenere conto di economie e diseconomie esterne ed interne. 

Vaste programme! mi si dirà. La mia ambizione è però molto più limitata… semplicemente illustrerò brevemente alcune considerazioni, domande e dubbi che tutti noi dovremmo porci quando ci vengono prospettate le magnifiche sorti e progressive di ogni progetto edilizio o infrastrutturale. 

Una premessa: credo che ormai neppure il più ottuso degli economisti liberisti osi più parlare di crescita economica e di sviluppo senza tenere in considerazione i principi della sostenibilità e cioè le ormai proverbiali dimensioni ESG – Environment, Social e Governance. Per di più, da inizio anno, è entrata in vigore ed è già recepita nel nostro ordinamento la direttiva della UE – CSRD, che estende praticamente a tutte le imprese, quindi anche a quelle del settore immobiliare, l’obbligo di pubblicare un bilancio di sostenibilità a fianco di quello economico e fiscale, che illustra, anche sotto il punto di vista di queste dimensioni ESG, le azioni della impresa.

Sotto questa prospettiva, quella della sostenibilità e delle sue tre dimensioni, andrebbero perciò visti anche i progetti immobiliari e la mia piccola e iniziale euristica valutativa intende proporre di usare linguaggi, metodi e metriche di valutazione presi a prestito, in primo luogo, proprio dalla direttiva CSRD (che porta con sé un imponente apparato di regole, metodi e principi approvati dalla Commissione UE). 

Un buon esempio per questa ecologia della valutazione può essere quindi Citylife, il progetto edilizio relativo alla vecchia area della Fiera, al quale è legata indissolubilmente la realizzazione della nuova fiera a Rho-Pero.

Si tratta, come sappiamo, di uno dei più grandi progetti immobiliari degli ultimi decenni. L’atto iniziale è stato quando l’ente fiera, una fondazione che è il risultato della separazione dell’ente pubblico fiera iniziale in fondazione no-profit e in Fiera spa quotata in borsa e che gestisce gli spazi commerciali, ha ceduto con un bando (effettuato al massimo rialzo) l’area della vecchia esposizione campionaria, originariamente ricevuta dal demanio statale in quanto ente no profit, a una cordata di privati. 

La somma ricevuta (pari a 523 milioni di euro del 2006) è andata a finanziare la costruzione della nuova Fiera a Rho-Pero, nell’area della ex raffineria di petrolio dell’Agip e le conseguenti necessità di bonifica. 

A fronte di questa cessione l’istituzione pubblica Comune di Milano ha deciso di concedere volumetrie che, partendo da richieste ancor più elevate, sono alla fine arrivate agli attuali 288.879 mq, di cui circa 148 mila residenziale, 20 mila mq commerciale e 120 mila mq terziario (nei quali vanno quindi considerati anche i mq del “mostruoso” sdraiato). Gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria incassati (prendo le informazioni dalla documentazione ufficiale di palazzo Marino) sono stati di circa 91 milioni di euro.

Dall’altra prospettiva, abbiamo poi la nuova Fiera di Rho-Pero. Si tratta innegabilmente di un grande successo economico che, ancora più a partire da Expo 2015, ha visto un aumento delle esposizioni, sempre più visitatori e una centralità sociale ed economica che non era affatto scontata venti anni fa, quando si parlava di crisi del sistema fiera. Un giudizio così positivo (che non tiene conto dei recenti problemi giudiziari) è peraltro confermato dai bilanci di Fiera spa, sempre in equilibrio e solidi. La centralità a livello europeo del sistema della Fiera di Milano mi sembra quindi evidente e confermata.  Sono stati necessari forti investimenti (in gran parte provenienti da quei 523 milioni di euro), è stato necessario risanare un sito gravemente inquinato come la raffineria Agip, ma alla fin fine abbiamo una realtà economica funzionale, dinamica e che serve da stimolo alla economia lombarda e italiana. 

Tutte queste sono considerazioni vere ma, appunto, rimane il dubbio su come misurare anche in termini ESG, tutto questo. Quale è il vero bilancio dei costi-benefici che possiamo trarre, a distanza di vent’anni? 

Ci vengono in aiuto, a questo punto, le metodologie previste dall’Unione Europea nella direttiva CSRD (in vigore dal 2024) e negli atti delegati. In questo contesto, per valutare gli investimenti delle imprese è stato coniato il concetto di doppia materialità. Ogni attività economica, e di conseguenza ogni investimento finanziario e immobiliare, va misurato, oltre che naturalmente agli effetti sul reddito d’impresa, anche sotto altre prospettive: quella degli effetti diretti (ad esempio in questo caso la qualità degli edifici costruiti del nuovo quartiere milanese ma anche il disinquinamento dell’area di Rho) e degli effetti indiretti e cioè le ricadute economiche e sociali degli investimenti, tenendo conto di aspetti quali il PIL aggiuntivo prodotto ma anche la distribuzione dei redditi, l’integrazione sociale e il contributo complessivo a una maggiore equità. Il concetto di doppia materialità si rivela quindi uno strumento utile per cercare di andare oltre una semplice misurazione con computazione dei costi e dei benefici e per tenere in considerazione le nostre ESG.

Abbiamo quindi i 523 milioni di euro pagati a fondazione Fiera più i 91 milioni di euro di oneri diretti e indiretti, ai quali corrispondono i diritti di edificazione del quartiere milanese per circa 290 mila mq ( con meno della metà dell’area a verde) e la nuova Fiera di Rho-Pero, con i suoi padiglioni, su un’area da disinquinare di 1,5 milioni di mq.

La prima dimensione della materialità è, in questo caso, la qualità degli edifici costruiti e il rapporto edificato e aree verdi. Le metriche utilizzate generalmente sono quelle dei protocolli LEED/GBC e Well for Community. Sotto questo profilo risulta che per Citylife siano state ottenute le certificazioni di efficienza più elevate. 

Dall’altra lente, quella della seconda materialità, il giudizio è invece molto più controverso e c’è chi, come Giorgio Ragazzi su LaVoce.info, scrive che il progetto: “sembra essere stato impostato esclusivamente in base alla logica del profitto privato, della Fondazione e di Citylife, addossando invece alla collettività notevoli costi finanziari e pregiudicando irrimediabilmente la qualità della vita di una delle migliori parti della città.”

Ma rimane da valutare, dal punto di vista della sostenibilità, anche l’altro versante dell’operazione e cioè la realizzazione della nuova Fiera. Tra le ricadute positive, ad esempio, c’è il disinquinamento di una enorme area di 1,5 milioni di mq. Poi, naturalmente, la costruzione dei nuovi padiglioni della esposizione, giudicati da quasi tutti molto positivamente. I padiglioni, che ricordiamo sono rimasti di proprietà della Fondazione Fiera, sono ceduti in affitto alle società operative delle diverse esposizioni. Quindi, dal punto di vista della materialità, abbiamo in positivo certamente i terreni ripuliti, con le evidenti economie esterne e la realizzazione, anche in questo caso ai vertici della efficienza, dei nuovi padiglioni. Inoltre, considerando la seconda materialità, abbiamo anche la ritrovata centralità del sistema fiere milanesi in ambito europeo.

Una doppia materialità che sembrerebbe quindi perlomeno a luci e ombre: terreni inquinati che ritornano a una funzione pubblica, con edifici razionali ed efficienti e un sistema espositivo milanese in crescita insieme a un nuovo quartiere milanese, con case e uffici prestigiosi.

Il giudizio finale non è però così semplice.

In questa vicenda hanno avuto un ruolo centrale due fattori, le carenze nel processo decisionale pubblico e il nuovo soggetto ibrido pubblico-privato, l’ente Fiera, proprietario della società per azioni operativa e degli immobili relativi. Si tratta di un ente che, come evidenzia nel suo articolo Ragazzi, è caratterizzato da grande capitalizzazione, prevalentemente immobiliare, da ridotto indebitamento e da imponenti flussi reddituali. Un importante soggetto economico, quindi, nel quale la Governance (una delle dimensioni ESG) e cioè anche la trasparenza dei ruoli all’interno della impresa, la chiarezza, l’assenza di distorsioni nelle scelte, devono costituire elementi fondamentali. 

L’istituzione Fiera è stata invece in grado di influenzare le decisioni del settore pubblico, arrivando a far stabilire volumi edificabili che abbiamo visto essere perlomeno controversi. Sotto questo punto di vista i recenti casi di cronaca giudiziaria mi sembrano inoltre andare inequivocabilmente in direzione diversa rispetto a una buona Governance interna. 

Non va poi dimenticata l’altra dimensione della nostra triade e cioè quella Social. Il processo decisionale, che in questo preciso caso è stato viziato da numerose carenze di Governance, lo è stato qui, ma anche in generale nella nostra città come abbiamo purtroppo visto, da importanti carenze nella dimensione Social. Cosa Intendo? Le imprese immobiliari, come tutte le altre imprese, devono perseguire (e rendere conto) non solo degli utili fatti ma anche dei rapporti con tutti i propri stakeholder e quindi non solo azionisti e/o investitori immobiliari ma anche le comunità di cittadini dove questi progetti vengono sviluppati. 

Devono cioè rispondere alle domande: avete tenuto presente le osservazioni o le obiezioni relative alla qualità del contesto ambientale? alla percentuale di verde? alla mobilità? e – in generale – alla qualità della vita ricevute da tutti quegli stakeholder che non sono né investitori né potenziali acquirenti o inquilini delle vostre case? LA mancanza di un processo di ascolto reale e non fittizio della comunità (come è stato il caso della M4, con le carenze nei progetti delle aree di superficie) produce insomma una grave lacuna anche nella dimensione Social.

C’è poi un un’altra questione essenziale da tenere in considerazione. Il disinquinamento dell’ex area AGIP, finanziato con la cessione di un bene pubblico come i diritti di edificazione, andrebbe considerato sotto il punto di vista del principio inquinatore-pagatore, una delle basi del diritto dell’Ambiente. 

I costi di disinquinamento cioè dovevano essere addossati ai soggetti economici responsabili e quindi, appunto, alla società petrolifera o a chiunque abbia operato nell’area. Con questa operazione si è quindi addossato al pubblico un costo privato.

Quali conclusioni trarre, allora, da tutti questi fatti? Forse l’interpretazione radicale di alcuni critici va rivista con qualche sfumatura. Tuttavia, quello che è sicuro è che Citylife è stato anche un grandioso esempio di mancanza di trasparenza, di opacità nelle scelte e di sottovalutazione del dibattito pubblico, di carenze insomma, nella Governance e nella dimensione sociale: due delle dimensioni essenziali sulla base delle quali valutarne la sostenibilità.

Roberto Castelli Dezza

Cittadini per l’ARIA