28 febbraio 2012
Il contributo di Gianni Zenoni al dibattito sul PGT (ArcipelagoMilano, 21 febbraio 2012), focalizzato sul tema della regolazione dei cambi di destinazione d’uso, contiene alcune inesattezze, probabilmente frutto di difetto d’informazione, che mi sembra “cosa buona e giusta” chiarire.
1. Il piano modificato conferma sia il principio dell’indifferenza funzionale (per gli ambiti di trasformazione e per la città consolidata), che il recupero delle volumetrie esistenti (per la città consolidata). Chiarisce semplicemente meglio alcune vocazioni degli ambiti di trasformazione urbana, separando gli interventi di riqualificazione e di manutenzione edilizia dalle trasformazioni e ristrutturazioni urbanistiche nel caso di riuso di comparti produttivi di dimensioni rilevanti. Assumendo in questo caso il governo del disegno della città pubblica e la verifica della sostenibilità (infrastrutturale, ambientale e insediativa), nonché i necessari interventi di mitigazione e compensazione degli impatti e degli effetti. Mentre per tutti gli interventi che possiamo definire di manutenzione qualitativa della città esistente (comprese le ristrutturazioni edilizie e le sostituzioni urbane), vengono fatti salvi i diritti esistenti, sia funzionali (ampliati a tutto il mix urbano, la vera liberalizzazione delle destinazioni d’uso), che quantitativi (le superfici legittimamente realizzate).
2. Le aree dismesse della nostra città si sono trasformate nel corso degli ultimi trenta anni con densità di progetto di 0,50 mq/mq (i PRU) e 0,65 mq/mq (i PII), con obblighi (perlomeno teorici, a fronte delle varianti urbanistiche), di corresponsione di standard qualitativi e contributi extraoneri. Si tratta di densità ben inferiori a quella programmata dal nuovo piano (fino a 1,00 mq/mq, che, per inciso rappresenta la densità prevista per le zone produttive dal PRG 1980). Confermando come detto l’indifferenza delle funzioni all’interno di tutti gli usi urbani programmati, con il significativo e obbligatorio innesto della residenza sociale, che diventerà (anche se si fa ancora fatica a capirlo), il vero volano delle trasformazioni urbane. La sfida per il futuro (attuativa e gestionale), sarà semmai quella di trattare con leggerezza e qualità le densità programmate, componendo qualitativamente città pubblica e città privata, incentivando e favorendo l’utilizzo dei Concorsi (sia per i progetti urbani che per le architetture), per innalzare concretamente la qualità urbana della nostra città, come accade in tutte le migliori città europee.
3. Le vere destinazioni senza mercato sono quelle che non corrispondono alle prevedibili e reali domande della società e dell’economia e che alimentano un mercato di offerta già pesantemente drogato. Il tema strutturale che la nuova Amministrazione comunale ha operativamente affrontato è quello di non fare un regalo senza contropartite alla rendita fondiaria urbana, il fattore parassitario (l’unico), che beneficia, a discapito di tutti gli altri fattori di produzione del mercato urbano, dei teorici e irrealistici indici di edificabilità. E soprattutto nessuna difesa ideologica di destinazioni d’uso senza mercato, ma piuttosto incentivi (e quindi opportunità, non vincoli), per le funzioni deboli, con particolare riferimento ai modelli di produzione contemporanea, non solo in quanto compatibili con le altre funzioni urbane, ma considerati vero e proprio motore e fattore attrattivo per la crescita economica e sociale della città. Come si vede, da questo punto di vista, il riferimento/confronto con il PRG 1980, è assolutamente inappropriato, sapendo in ogni caso che il campo in cui si giocherà il tema delle attività produttive (ma non solo) è quello della città estesa e del dialogo con i territori.
In conclusione e in estrema sintesi, la coerenza di un piano è certamente legata all’equilibrio fra obiettivi dichiarati e scelte effettuate, ma anche al confronto pragmatico con le risorse reali a disposizione e con la fattibilità e la sostenibilità concreta delle trasformazioni, che dovranno confrontarsi in primo luogo con la nuova necessità e qualità dell’abitare da tutti auspicata.
Ada Lucia De Cesaris
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