6 Gennaio 2026

PIANO, PROCESSO E VARIANTI NORMATIVE

(sembrano cose facili ma non lo sono)

Un tipico “trucco” quando non si riesce ad affrontare adeguatamente temi urbanistici complessi (come ad esempio la domanda abitativa non solvibile, i costi dei servizi, la tutela dei beni architettonici di pregio…) è di rimandare il tutto alla fase attuativa. Le soluzioni si troveranno nell’implementazione, si dice, è un piano-processo, pensare di risolvere tutto con la pianificazione è velleitario (corretto, peraltro). Solo, spesso ci si dimentica di alcune cose:

• alcuni errori di pianificazione (ad esempio, di dimensionamento) non sono aggiustabili nell’attuazione: se ad esempio è stata fortemente sottovalutata la domanda abitativa non solvibile o quella di servizi, sarà difficile se non impossibile trovare poi le aree necessarie;
• la gestione dei processi attuativi richiede impegno, capacità e competenze particolari: serve ad esempio il monitoraggio dei risultati ottenuti, la rendicontazione, la capacità di aggiustare il tiro cammin facendo, e altro ancora. Ad esempio, è facile dire che le dotazioni di servizi potranno essere monetizzate: ma, a parte il tema elementare dell’aggiornamento dei valori sulla base dell’andamento del mercato immobiliare, quello che serve controllare è: quante aree sono state monetizzate? Dove? Quanto è stato incassato, e soprattutto, cosa è stato fatto con i soldi ottenuti? Quante aree sono state acquisite? Dove? A che prezzo? E ancora: si tratta di aree che erano già destinate a servizi nel piano regolatore, o si tratta di aree aggiuntive? (questo è rilevante soprattutto se si tratta di dotazioni necessarie per cambi d’uso – ad esempio da produttivo a residenza – non considerati nella valutazione complessive del piano), e via così.

Come si vede, si tratta di valutazioni non semplici, che non sempre vengono fatte o rese pubbliche, e che potrebbero riguardare anche temi ben più complessi. Sempre ad esempio, davvero la tutela dei beni architettonici di valore ma non vincolati viene svolta efficacemente dalla Commissione per il Paesaggio? Purtroppo ci sono molti esempi che mostrano che a volte non è così.

L’altro tipico “trucco” per evitare di affrontare problemi complessi è quello di affidarsi alle varianti normative di piano. Senza perdere troppo tempo in analisi ed elaborati grafici, ci si affida a un avvocato e a un paio di funzionari per “ripulire” le norme, togliere gli errori più evidenti, riscrivere qualche passaggio in un linguaggio più scorrevole, sulla base di qualche slogan alla moda che “suona bene”: poi si vedrà.

In realtà quello che richiederebbe una variante normativa (che è pur sempre un progetto per la città) è un’attività più precisamente tecnica: un rendiconto degli esiti ottenuti con le norme attuali, e una stima (monitorabile) degli esiti attesi con le nuove formulazioni.

A titolo di esempio: quante nuove case popolari sono state costruite escludendole dal calcolo della superficie lorda e comprendendole invece in quello delle dotazioni dovute? Se i risultati fossero importanti da un punto di vista quantitativo e qualitativo, bene, sarebbe il caso di procedere in quella direzione e anzi rafforzarla. Altrimenti, se i risultati sono scarsi e brutti, meglio lasciare perdere (secondo il noto principio che non è ripetendo con più forza lo stesso errore che si trova la soluzione).

Per venire al caso di Milano, che appunto recentemente si è affidata a una variante normativa anziché a una variante generale di PGT (come forse sarebbe stato molto più opportuno), è importante che le modifiche normative che verranno proposte si appoggino su una solida base di valutazione degli esiti delle disposizioni precedenti e su una stima attendibile degli esiti attesi; e non a valutazioni solo intuitive, basate sui luoghi comuni del momento.

Se possibile, potrebbe anche essere occasione per ricontrollare nella VAS i numeri complessivi del piano (capacità insediativa aggiuntiva, adeguatezza della dotazione di servizi e infrastrutture, ad esempio), che nelle formulazioni precedenti appaiono verosimilmente mal calibrati.

Il precedente avvio della variante generale (poi purtroppo bloccata) è del 2023: in due anni di lavoro analitico in questo senso dovrebbe esserne stato fatto, si potrebbe usare quello a supporto delle scelte per il futuro della città. È chiedere troppo?

Gregorio Praderio