11 Novembre 2025
CONTRADDIZIONI DELLE POLITICHE ABITATIVE E DELLO SVILUPPO URBANO
La casa volutamente dimenticata ma tutti ne parlano. Marketing politico
Sul problema della casa in Italia, e in particolare a Milano, si sono spesi fiumi di parole, ore di convegni e seminari, pagine e pagine di dossier e articoli, che analizzano, più o meno in modo univoco, come esista da tempo un problema di accesso alla casa in affitto a un costo sopportabile per gran parte dei ceti popolari e meno popolari. Sull’analisi del problema sembrano convergere ormai gran parte degli osservatori più attenti e degli addetti ai lavori sul tema/problema della casa, specie nelle aree metropolitane e nei capoluoghi di regione. Per questo, per economia di tempo a disposizione, non dedicherò nemmeno un minuto a citare dati statistici sulla questione abitativa, che anche dossier recenti hanno ben messo in evidenza (cfr. Rapporto Caritas 2025, ecc.)
Più incerta, meno condivisibile e spesso molto divisiva è invece, a mio parere, la “cura” che viene in generale proposta e assunta dalle Istituzioni e dalla politica nell’affrontare le soluzioni al problema. La gran parte di queste si sono ridotte nella migliore delle ipotesi, a semplici palliativi di breve periodo, interventi puntuali o di nicchia. Quando invece per motivi ideologici, di tornaconto economico o di consenso elettorale, hanno assunto caratteri distruttivi dei pilastri degli strumenti di welfare abitativo costruiti nel secolo scorso e che, a fatica, sono arrivate ai giorni nostri. Tali politiche hanno volutamente nascondere la reale drammaticità della questione abitativa con false narrazioni.
Su queste mi soffermerò, per evidenziarne il carattere regressivo, al fine di capire se su alcuni punti possiamo convergere o assumere proposte condivise per evitare che “il malato muoia”. A partire dagli anni ’90, una sequela di leggi, a mio parere sbagliate e caratterizzate da una chiara impronta neoliberista, ha segnato irreversibilmente il declino e la fine delle politiche progressiste sulla casa, che alla fine degli anni ’70 avevano visto il punto più avanzato. Paradossalmente, la maggior parte di tali provvedimenti normativi è stata decisa da governi di centro-sinistra, occasionalmente da esecutivi di tipo tecnico e di centro-destra.
Da ultimo, l’attuale governo di destra-destra ha cessato ogni intervento sul problema della casa e sulle sue strutturali criticità. Nell’esaminare tali normative appare tuttavia evidente la sintonia ideologica che ha accomunato le scelte dello schieramento cosiddetto progressista a quello conservatore. Tale assonanza è stata quella di privilegiare la condizione della casa in proprietà, assecondando e favorendo le aspettative della rendita, del mercato finanziario e degli operatori immobiliari. Tale strategia si è resa possibile a causa di un costante disimpegno economico, normativo e gestionale di tutti gli apparati pubblici sull’E.R.P., sia a livello centrale che periferico, affidando invece al mercato e all’iniziativa privata la soluzione del problema casa utilizzando sempre più gli strumenti di partenariato pubblico-privato.
È così che la cura del bene comune (cfr. dal “Politico” di Platone), in ogni sua declinazione e accezione, è entrata definitivamente in crisi. Ma stiamo ai fatti:
• La legge n. 560 del 1993 (Governo Ciampi) ha previsto di alienare il patrimonio di Edilizia Residenziale Pubblica e quello degli Enti pubblici territoriali. Si stima che tale normativa mise in dismissione circa 200.000 alloggi pubblici, a prezzi irrisori, a livello nazionale, su un totale di circa 1.000.000 di abitazioni pubbliche allora disponibili.
• Le leggi Bassanini (l. n. 59/97 – Governo Prodi) portarono alla modifica del Titolo V della Costituzione, attraverso il trasferimento delle competenze e dei poteri legislativi alle Regioni in materia di edilizia residenziale e governo del territorio, senza alcun trasferimento di risorse economiche strutturali e riserve in capo al Governo centrale, se non un generico richiamo alla tutela dei Livelli Essenziali delle Prestazioni (L.E.P.) in capo ai servizi sociali, peraltro mai definiti.
• La soppressione della legge sull’equo canone (l. n. 392/78), attraverso la liberalizzazione dei canoni di locazione privati con l’introduzione della legge n. 431/98, ha determinato il passaggio da un’emergenza derivante dagli sfratti per finita locazione a un’emergenza caratterizzata dagli sfratti per morosità, a causa dell’eccessiva onerosità dei canoni per la maggior parte degli inquilini.
• La soppressione delle trattenute ex Gescal (l. n. 60/63), che hanno rappresentato per quasi un trentennio l’unico finanziamento strutturale per la costruzione e il recupero del patrimonio di E.R.P., non fu mai sostituita da finanziamenti strutturali definiti a livello centrale all’interno della fiscalità generale (cfr. l. n. 457/78 – Piano decennale per la Casa).
• Il Piano Casa del 2007 (Governo Prodi – l. n. 9, 8 febbraio 2007) ha trasformato l’Edilizia Residenziale Pubblica da Servizio di Interesse Generale a Servizio di Interesse Economico Generale, con il conseguente passaggio da E.R.P. a E.R.S., per consentire anche ai privati di beneficiare di aiuti, agevolazioni o sgravi fiscali per la realizzazione di Edilizia Residenziale Sociale.
• Tale provvedimento ha aperto la strada al Piano Casa del 2008 (Governo Berlusconi – l. n. 133, 6 agosto 2008), che ha istituito il Sistema Integrato dei Fondi, pubblici e privati, dando origine al Piano Nazionale denominato Housing Sociale. Quest’ultimo, propagandato come la soluzione dell’emergenza abitativa, si è rivelato invece uno strumento strutturalmente incapace di rispondere alla domanda sociale nel suo insieme, e in particolare a quella povera.
Il quadro istituzionale e ideologico fin qui descritto ha trovato coerenza anche nelle politiche approvate dalla Regione Lombardia (Giunte Formigoni – Fontana), che hanno visto la trasformazione degli enti gestori da istituti in aziende economiche, la drastica riduzione dei finanziamenti, l’aumento degli affitti per sostenere l’autofinanziamento del sistema, l’ampliamento dei piani di vendita e dei programmi di valorizzazione del patrimonio pubblico, riducendo ulteriormente l’offerta e trasformando radicalmente la funzione sociale dell’edilizia residenziale pubblica, escludendo a priori chi è troppo povero.
La nuova Normativa Regionale n. 16 del 2016 rappresenta un cambiamento radicale di concezione, di scopi e di metodi, con l’obiettivo dichiarato di trasformare il sistema dell’edilizia pubblica in un sistema redditizio, gestito anche da privati e fondi immobiliari, limitando al 20% le assegnazioni in favore delle famiglie più povere (con ISEE inferiore a 3.000 euro). Questa normativa stravolge i criteri di attribuzione del punteggio, favorisce chi è residente nel comune e in Lombardia da più anni e penalizza chi ha subito uno sfratto. A Milano, da tempo, non esiste più un sistema di governo del fenomeno degli sfratti e dell’emergenza abitativa. L’accordo siglato in Prefettura il 27 aprile 2016 fra tutte le istituzioni, per la programmazione della concessione della forza pubblica, non è mai stato attuato.
Non esiste un meccanismo di assegnazione o di presa in carico del nucleo familiare prima che lo sfratto venga eseguito. Una volta in strada, solo la madre e i figli minori possono trovare, occasionalmente, accoglienza in qualche comunità fuori Milano o in albergo, per circa 30 giorni. La gestione del fenomeno degli sfratti è affidata a limitate soluzione d’emergenza temporanee, che, se non connesse al sistema delle assegnazioni di alloggi pubblici a canone sociale, spostano solo nel tempo il problema o tendono a cronicizzarlo. Anche l’attuale PGT ha aggravato ulteriormente la situazione, poiché non pone limiti alla speculazione immobiliare degli operatori privati, privilegia per l’abitare sociale la sola domanda solvibile ed esclude di fatto, dalle sue previsioni, l’incremento del patrimonio di edilizia residenziale pubblica a canone sociale.
Al contrario, supporta operazioni di sostituzione del patrimonio residenziale pubblico con interventi di mix sociale e funzionale, spesso gestiti da operatori privati, che finiranno per stravolgere l’esistente, alienando e riducendo ulteriormente la già esigua offerta di E.R.P. È ormai evidente che tale situazione si è ulteriormente deteriorata a seguito delle vicende giudiziarie in corso sul tema della rigenerazione urbana, delle scelte riguardanti il Piano Casa, della vicenda a sostegno del P.D.L. “Salva Milano”, delle dimissioni dei due assessori competenti (Tancredi e Bardelli) e del fatto che, in occasione della delibera consiliare per la vendita dello Stadio Meazza, non esista più, di fatto, la stessa maggioranza che ha eletto l’attuale sindaco.
L’intera Giunta, con coraggio e lungimiranza, dovrebbe prendere atto della gravità politica di questa situazione, restituendo ai cittadini e alle cittadine il diritto di decidere quale sindaco e quale programma sarebbero necessari per governare Milano. Il tema più urgente, oggi, è che c’è bisogno di una forte regia e di un’azione pubblica da parte del Comune, integrata alle altre competenze in materia di tutte le restanti istituzioni, che assuma politiche capaci di redistribuire la ricchezza dove essa si è prodotta e continua a prodursi (cfr. risorse del bilancio, oneri di urbanizzazione, oneri per le concessioni edilizie, plus profitti ecc.).
Urge, a mio giudizio, il ritorno a un Sistema di Welfare Abitativo Pubblico che, nell’affrontare in modo generale il problema della casa in affitto, metta in atto misure efficaci dove più acuta è la necessità di case popolari. È necessario che Milano, assieme alle maggiori aree metropolitane del Paese, chieda al Governo una Conferenza Nazionale sulla Casa, per predisporre, nel breve periodo, provvedimenti legislativi coerenti e fortemente integrati, all’interno dei quali vengano affrontati:
– un diverso regime fiscale sulla proprietà edilizia privata;
– misure di contrasto all’evasione e all’elusione fiscale dei contratti di locazione e riutilizzo delle plusvalenze immobiliari;
– la modifica della legge n. 431/98, attraverso l’attribuzione al canale concordato di un ruolo preponderante ponendo un limite ai livelli di canone; • il rilancio dell’edilizia residenziale pubblica, attraverso finanziamenti certi e duraturi nel tempo, per la nuova costruzione e il recupero del patrimonio edilizio esistente, mediante una percentuale definita all’interno del bilancio dello Stato; • la salvaguardia della sua preziosa funzione sociale, attraverso la reintroduzione della denominazione di Sistema di Interesse Generale; • la revisione delle finalità giuridiche e della fiscalità che grava pesantemente sugli enti pubblici gestori (cfr. documento Federcasa/Sindacati Inquilini nazionali del 19/9/2019).
A Milano è necessario costituire un Osservatorio comunale permanente sulla casa, dove far convergere i dati disponibili, raccoglierli e organizzarli, per costruire strumenti di analisi e di governo del problema casa. C’è bisogno di incrementare il patrimonio edilizio pubblico, perché è verso tale comparto che la maggior parte della domanda abitativa milanese si rivolge, mediante il completo recupero del patrimonio sfitto (oltre 10.000 alloggi fra Comune e Aler) e nuove realizzazioni, considerando anche i minori costi e l’attuale maggiore qualità dell’edilizia off-site, attraverso l’utilizzo di tutte le aree comunali e l’acquisizione di patrimonio sequestrato o dismesso, di tipo pubblico e privato, cessando ogni piano vendita e di valorizzazione del patrimonio di ERP.
Sul fronte di un’offerta abitativa aggiuntiva a canoni sostenibili, sarebbe auspicabile, a mio giudizio, che il Comune affrontasse la costituzione di un Sistema Integrato di Offerta, all’interno del quale coinvolgere i grandi operatori immobiliari. Penso alle cooperative edificatrici, al sistema cooperativo a proprietà indivisa, alle fondazioni private e bancarie, al patrimonio degli enti assistenziali, delle assicurazioni e del residuo patrimonio degli enti previdenziali, che un tempo veniva destinato in parte agli sfrattati; alle grandi proprietà immobiliari, con le quali, in qualche contesto, si sono definiti accordi integrativi migliorativi dello stesso accordo locale per i canoni concordati; e al grande patrimonio di alloggi che le banche gelosamente detengono a seguito delle migliaia di pignoramenti immobiliari.
Questo rappresenterebbe un corretto utilizzo delle politiche di Housing Sociale, come strumento integrativo e non sostitutivo del ruolo dell’E.R.P. Solo un rinnovato impegno collettivo e una visione pubblica e solidale della città potranno evitare che “il malato muoia”. Grazie.
Ermanno Ronda
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