RIFLESSIONI

LA MAURA, IDEA DI PROGETTO CHE RISVEGLIA LA CITTÀ 

Mariani

L’idea di progetto presentata il 21 novembre muove dall’esigenza di affrontare definitivamente le odierne debolezze normative che consentirebbero, anche in un futuro prossimo, un destino della Maura paragonabile alle recenti pessime trasformazioni urbane, da ultima quella del vicino Trotto. 

L’area 

Il compendio denominato La Maura (circa 751.000 mq di superficie) comprende due aree: 

  1. pista e immobili La Maura, a nord, con una superficie di circa 321.000 mq 
  2. pista e immobili “Trenno”, a sud, con una superficie di circa 430.000 mq 

I vincoli esistenti su La Maura 

L’area de La Maura è sottoposta ai seguenti vincoli di tutela: 

– vincolo paesistico: su tutta l’area, 751.000 mq (interamente nel Parco Sud – art. 142 c.1 – D. Lgs 42/2004);
– vincolo monumentale: piste e immobili di Trenno, 430.000 mq (art. 10 c.3 – D. Lgs 42/2004). 

Inoltre tutta l’area de La Maura, essendo nel Parco Sud, è demandata dall’art. 26 del Piano Territoriale Coordinamento (PTC) alla redazione dei piani di cintura urbana. 

Tali piani, tuttavia, non sono mai stati redatti ed approvati in 24 anni (!) 

Ad oggi, quindi, il compendio de La Maura è normato solo in parte, poiché l’ente Parco consente: 

  • l’insediamento di impianti sportivi e ricreativi (art. 36 NtA); 
  • la possibilità di introdurre altre funzioni non meglio specificate (art. 26 c. 2 NtA). 

I vincoli esistenti, quindi, rendono l’area inedificabile? Purtroppo no. 

Il PGT del Comune di Milano prevede altri vincoli? No. 

L’esempio dell’ex impianto ippico del Trotto 

Questi 131.000 mq con vincolo monumentale, da impianto sportivo ippico di interesse pubblico (standard urbanistico) sono diventati edificabili con una semplice determina dirigenziale del Comune di Milano (variante urbanistica). Su tutta questa area sono stati calati 131.400 mq di superficie edificabile (calcolate anche sulle superficie a vincolo monumentale) con 25 palazzi anche con altezze oltre 20 piani, occupando anche vaste aree verdi. 

Di fronte a questa operazione immobiliare solo quattro soggetti hanno presentato osservazioni (di contenuto marginale), nessuna associazione e/o comitato ambientalista è intervenuto. 

L’idea progettuale presentata il 21/11 

Il 21/11, nella sala del Municipio 8, è stata presentata una idea progettuale che si fonda sui presupposti e sui vincoli richiamati. 

Con quale finalità? Quella di evitare tentativi di future speculazioni (si pensi alla proposta di collocarvi il nuovo stadio) che sfruttino le maglie del PTC del Parco e l’assenza di ulteriori vincoli, di livello comunale. 

Con quale contenuto? La proposta promuove un progetto di iniziativa privata, i cui contenuti siano definiti all’esito di un percorso pubblico di progettazione partecipata, per la redazione dell’assente piano di cintura urbana con questi obiettivi: 

– deimpermeabilizzare le estese superfici già cementate senza intaccare le vaste aree a verde già presenti;
– aprire e rendere disponibile all’uso della città un patrimonio verde di oltre 550.000 mq che ricomprenda sia la pista di Trenno che la pista della Maura;
– recuperare circa 16.500 mq di edifici storici “vincolati” per destinarli a uso pubblico;
– insediare almeno 7.000 mq di edilizia residenziale popolare, oltre a uno studentato e a servizi abitativi a basso costo.

Per ottenere tale risultato, naturalmente, occorrono ingenti risorse economiche che potrebbero essere reperite attraverso la realizzazione di un intervento edilizio – da definire e concordare con la cittadinanza nelle sue dimensioni e quantità, tenendo conto di tutta la normativa vigente e operando un bilanciamento costi-benefici in favore della cittadinanza. 

La proposta non può e non deve spaventare i cittadini e chi ha a cuore la tutela del nostro territorio, perché: 

– per una volta, in un momento in cui noi tutti contestiamo il modello verticale e privatistico dell’urbanistica milanese, su un’area così rilevante come La Maura, si propone, in trasparenza, non un progetto ma un’idea di progetto su cui ragionare e da costruire insieme, sulla base delle effettive esigenze di tutti gli attori coinvolti;
– l’urbanistica negoziata – anche con i cittadini – è possibile e può garantire la tutela del territorio e dell’ambiente, a fronte di redditività eque e non speculative da parte dei privati;
– il gruppo di lavoro che affianca la società proponente è costituito da professionisti che sono storicamente impegnati nella difesa del territorio e dei cittadini più deboli.

In tutto questo, la proposta del Comune è tardiva e inutile, perché: 

– in tutti questi anni, pur avendone facoltà (e dovere) mai, Comune e Sindaco di Milano (e della Città Metropolitana che gestiva il Parco Sud) hanno considerato di apporre nel Pgt vincoli ambientali più stringenti sull’area, né hanno ritenuto di specificare l’ambito di applicazione dell’art. 26 c. 2 della normativa del Parco Sud;
– il Sindaco, annuncia di voler acquisire l’area per farne un parco, all’indomani della presentazione dell’idea progettuale di F3AGreen – che propone di aprire gli spazi alla cittadinanza, ristrutturare gli immobili vincolati per destinarli a funzioni pubbliche e realizzare un’enorme area di parco pubblico – senza, tuttavia, precisare le (vere) motivazioni e senza chiarire come e perché dovrebbero essere impiegate ingentissime risorse economiche pubbliche per acquistare l’intera area privata, ristrutturare gli immobili esistenti vincolati e mantenere tutto negli anni;
– non risultano atti amministrativi che chiariscano quali sarebbero le risorse finanziaria comunali da attivare: la vendita dello Stadio di San Siro e delle aree adiacenti? L’autorizzazione a Snaitech Spa o ad altri privati per futuri altri interventi edilizi negoziati in via puramente privatistica?
– la proposta del Sindaco non è stata presentata pubblicamente né discussa in Consiglio Comunale e non è stata sottoposta in alcun modo alla società promissaria acquirente.

A fronte di ciò, il Gruppo di progettazione, che sta lavorando al percorso partecipato, ritiene che l’Amministrazione comunale debba esplicitare e formalizzare a F3AGreen e alla cittadinanza la proposta, oggetto, sino ad ora, solo di annunci generici e senza contraddittorio, chiarendo se e come intenda, effettivamente, garantire l’inedificabilità e la destinazione pubblica dell’intera area. 

Nel frattempo, il percorso di progettazione partecipata proseguirà, con un nuovo incontro pubblico, operativo, nel mese di gennaio. Nei prossimi giorni, verrà comunicata la data e la sede individuati. 

Il gruppo di progettazione

Arch. Patricio Eduardo Enriquez
Avv. Veronica Dini
Ing Arch. Gabriele Mariani
Arch. Alessandro Ferrari
Arch. Valerio Marazzi
Dott. Fabio Villa

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16 comments

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Annalisa Ferrario

Concordo sul fatto che il progetto sull’ ex trotto è una vera porcata. Saluti
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enrico fedrighini

Le odierne “debolezze normative” che colpiscono Milano hanno un’origine sostanziale: la mancanza di trasparenza che contraddistingue molte operazioni di sviluppo immobiliare. Mancanza di trasparenza significa anche affermare cose non rispondenti al vero per giustificare una – legittima, ci mancherebbe – operazione di pura speculazione immobiliare, come il Progetto Maura presentato dai consulenti di F3A Green. Nel prossimo numero di ARCIPELAGO pubblicheremo una completa analisi del tema, qui mi limito a indicare solo alcune clamorose affermazioni confutandole in modo documentalmente accessibili a chiunque, facendo un copia e incolla di alcune affermazioni e confutandole di seguito. 1) “I vincoli esistenti rendono la Maura inedificabile? Purtroppo no”. E INVECE SI: oggi non è possibile realizzare un intervento di nuove edificazioni residenziali come quello proposto: sarebbe necessaria una variante alle norme del Parco Sud per eliminare i vincoli esistenti e rendere l’area edificabile, 2) “Il PGT del Comune prevede altri vincoli? No”. ED E’ COSI’ perche per tutte le aree del Comune di Milano comprese nel Parco Sud (siano esse pubbliche o private) il PGT rimanda direttamente alle norme di tutela del Parco Sud, che sovrastano gerarchicamente le norme comunali (come uno studenti di urbanistica al primo anno sa perfettamente). 3) ““L’esempio dell’ex impianto ippico del Trotto. Questi 131.000 mq con vincolo monumentale, da impianto sportivo ippico di interesse pubblico (standard urbanistico) sono diventati edificabili con una semplice determina dirigenziale del Comune di Milano (variante urbanistica).” ESATTAMENTE IL CONTRARIO: nel 2004 Italia Nostra e i Comitati chiesero il vincolo monumentale per l’intero comprensorio ippico di San Siro, ovvero: Ippodromo del Galoppo, Ippodromo del Trotto, Pista Trenno e Pista Maura. Il Ministero dei Beni Culturali pose il vincolo monumentale diretto sull’Ippodromo del Galoppo e sulla pista Trenno, non sulla pista Maura (che comunque era già ricompresa nel Parco Sud e quindi tutelata dalle norme di salvaguardia del Parco) e nemmeno sull’Ippodromo del Trotto, che quindi rimase totalmente privo di qualunque forma di tutela. Nel 2012 il Trotto viene dismesso da Snaitech; nel 2014 viene emanata la determina dirigenziale (procedura che certamente non condivido) che cambia la destinazione urbanistica dell’area; e solo nel 2017 la Soprintendenza emana un vincolo sul Trotto che prende atto della situazione (in gran parte vincolo indiretto). Partecipazione è anzitutto trasparenza. a presto!
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    Gabriele Mariani

    Se l’apparato normativo (leggi, norme e vincoli) che sottende l’intero compendio della Maura fosse tale da renderla già in sè inedificabile, per quale motivo agitarsi tanto?
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    Enrico fedrigjini

    Gabriele Antonio Mariani: perché co sono palazzinari in azione…
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Andrea Giorcelli

Altra inesattezza sull’ex ippodromo del Trotto: la determina dirigenziale costituisce solo la presa d’atto della cessazione del servizio sportivo perché è il P.G.T. stesso che prevede l’indifferenza funzionale, per cui non esistono più le destinazioni d’uso delle diverse aree (eccetto che per le aree destinate a verde o mobilità). Quello che non fu chiarito è perché non venne chiesto il parere del C.d.Z. come per altri cambi analoghi su aree ben più piccole.
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    Annalisa Ferrario

    Ma no! Era un servizio, e computato come tale. Se cessa, bisogna verificare cosa avviene in termini di carichi insediativi e previsione di servizi. Il PGT l’ ha fatto? Neanche lontanamente. E quindi una determina dirigenziale non può fare quella modifica. È proprio l’ ABC (di che forse ci stiamo dimenticando)
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    Andrea Giorcelli

    Ma dov’è scritto che non può essere fatta la modifica con una determina dirigenziale (lo chiedo senza polemica per capire)?
    Invece la verifica di cosa avviene in termini di carichi insediativi e previsione di servizi sarà stata fatta nel P.A.
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    Annalisa Ferrario

    @Andrea Giorcelli: La verifica del bilanciamento globale fra capacità insediativa e servizi viene fatta dal PGT ed è competenza del consiglio comunale. Se prendo un’ area a servizi e la rendo edificabile, le possibilità sono due: o questo era già stato verificato dal PGT (ma in quello di Milano questa verifica non c’è); o è una variante (e non è di competenza dei dirigenti). Il PA comunque non riesce a fare (né ha fatto) una verifica globale sul bilanciamento cittadino. Vero è che le NTA sono state scritte da pazzi ignoranti che hanno infarcito il testo di cose illegittime e irrealizzabili, ma non è perché ho scritto in una norma che 2 + 2 = 5 che questo diventa vero.
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    Pietro Vismara

    questa delle varianti sostanziali che si fanno solo con determina dirigenziale era solo una delle tante scemenze del PGT di Masseroli, fatto da un banda di irresponsabili che giocava a chi la sparava più grossa. Chissà che risate che si saranno fatte vedendo le loro follie approvate nel PGT di Pisapia e addirittura applicate!
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    Andrea Giorcelli

    Annalisa Ferrario, ma nel P.G.T. il TUC è tutto edificabile con lo stesso indice unico, che sia a servizi o meno, non viene reso edificabile col cambio da questi a residenza o commercio o altro.
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    Annalisa Ferrario

    @andrea Giorcelli del 21 dicembre: se lei mi trova dove nel PGT è stato correttamente calcolato l’indice sull’ intero TUC e verificata la sussistenza della relativa dotazione di servizi, vince un premio
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Andrea Giorcelli

In altre parole l’area dell’ex Trotto era edificabile anche prima della famosa determina, come tutte le aree del tessuto urbano, che hanno lo stesso indice territoriale unico, poi che siano a residenza, servizi, commercio o altro è solo una decisione del proprietario.
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    Annalisa Ferrario

    Naaa. Se fosse così, chi più si terrebbe un’ area a servizi? Per fare cassa, venderebbero anche le scuole e gli ospedali (come però in effetti stanno facendo, grazie allo sciagurato PGT della de Cesaris)
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    Andrea Giorcelli

    Ovviamente un servizio privato può rendere se ci sono le condizioni, mentre i servizi pubblici non è che li possono azzerare… Io ho scritto solo quello che prevedono le N.T.A. del P.G.T. di Milano.
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Nathalie Licciardello

Io sinceramente sono senza parole. Due anni di serrato combattimento contro la cementificazione di Milano e ora dobbiamo beccarci la favola della partecipazione ad un progetto immobiliare privato. Ma non vi vergognate almeno un pochino?? Davvero date ragione al qualunquismo che vede strumentale ogni battaglia per i beni comuni. Non provate a dire che i comitati sono con voi perché non è vero!
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Renato Garofolo

Io credo che se qualcuno ha voglia di risvegliare la città la prima cosa da fare sarebbe quella di mandare a casa il sindaco, poi rimettere in sesto tutto il costruito che sta andando in malora, sistemare il problema MM un vero disastro nel disastro, Milano all’anagrafe quuota quasi 10000 (diecimila) abitanti per km quadrato piu 500000 stranieri fantasma, poi c’è il resto che ve lo risparmio, ma pesate davvero di risvegliare la città con questi numeri ? Ma quando gli studenti, che tanto si sta facendo per fregarli, si accorgeranno che avranno frequentato scuole di borseggio anzicheè di economia non è escluso che si incazzeranno come le bisce e i vostri studentati da 1200 € al mese si svuoteranno, e che dire dei 12 milioni di turisti? Andate a vedere dietro Piazza S. Fedele e le piccole vie adiacenti i turisti come bivaccano e cosa mangiano e cosa lasciano perterra!
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