17 febbraio 2020
NUOVO STADIO SAN SIRO
Il punto della questione prima della fatidica "Ora delle decisioni irrevocabili"
PER COMINCIARE: La decisione definitiva sul destino di San Siro, stadio e dintorni, è determinante per capire tra gli interessi in campo quali siano tutelati: città, cittadini, beni pubblici o squadre di calcio. La giunta e il Sindaco saranno valutati per le scelte che alla fine faranno.
La questione “Stadio Meazza” è stata affrontata su Arcipelago Milano da Luca Beltrami Gadola nel suo editoriale del 4 febbraio scorso, da Emilio Battisti che ha illustrato le proposte in campo e da Gabriele Mariani che ha esaminato gli aspetti economici delle diverse opzioni. Provo ora ad esaminare gli aspetti urbanistici della questione.
Dirò subito che i progetti che ho potuto esaminare riguardano tutti rigorosamente lo stadio e il suo lotto di competenza: non c’è una tavola che consideri le relazioni con l’intorno (a parte lo studio sulla mobilità di cui in seguito). Manca un approccio al tema proprio dell’urbanistica, il punto di vista che dovrebbe essere garantito dalla regia pubblica. Ma veniamo al punto.
Ad oggi il dibattito sullo stadio Meazza ha considerato tre ipotesi. La prima ipotesi prevedeva l’abbattimento dello Stadio esistente e la costruzione di un nuovo stadio: è la prima ipotesi delle società proponenti Milan e Inter, che contrastava però con la richiesta del Comune di conservare il Meazza e sembrerebbe dunque superata.
La seconda ipotesi prevede la ristrutturazione dello Stadio Meazza mantenendone la funzione di stadio del calcio: l’ipotesi è stata sviluppata autonomamente da due progetti: uno del gruppo del professor Riccardo Aceti; l’altro dello studio dell’architetto Jacopo Mascheroni. L’ipotesi è stata rifiutata dalle società proponenti che hanno portato a sostegno di tale posizione uno studio del Politecnico di Milano.
La terza ipotesi prevede la riconversione ad altri usi sportivi del Meazza e la costruzione di un nuovo stadio (ipotesi proposta dalle società al Comune come mediazione). La costruzione di un nuovo stadio sembra al momento una condizione imprescindibile per le società che “minacciano” di realizzarlo altrove, per esempio nell’area Falck di Sesto S. Giovanni.
Ad ognuna di queste ipotesi si aggiunge la realizzazione delle funzioni accessorie, ammesse dal PGT come condizione per la fattibilità economica dell’intervento: le quantità di tali funzioni economiche varierebbero a seconda della soluzione prescelta. Del resto anche il valore di mercato di tali funzioni varierebbe molto a seconda che fossero realizzate a Milano o a Sesto S. Giovanni. Ognuna di queste soluzioni comporta assetti urbanistici dell’area assai diversi e produce, come è evidente, effetti diversi sull’assetto del quartiere e del settore di città. Di tale aspetto si è parlato, ma in modo ancora non sufficientemente chiaro.
Il quadro urbanistico entro il quale si colloca l’operazione stadio è dato dal Piano di Governo del Territorio, appena approvato. Lo strumento urbanistico comunale è articolato in tre parti: il Documento di Piano (DdP) che esplicita le strategie del Piano, il Piano delle Regole (PdR) che detta le disposizioni normative e il Piano dei Servizi (PdS), che dovrebbe valutare i bisogni della popolazione.
Il Documento di Piano
Il DdP classifica l’area di San Siro come Ambito per Grandi Funzioni urbane (GFU) e comprende lo Stadio con la sua area di competenza e l’ex Trotto. Gli Ambiti GFU riguardano sei grandi aree urbane destinate a funzioni che dovrebbero “promuovere la capacità attrattiva della città a scala globale”.
L’ Ambito Bovisa – Goccia – Villa Pizzone è destinato prevalentemente all’Università; l’Ambito Piazza d’Armi è destinato per il 75% a verde. L’Ambito San Siro è suddiviso in due sub-ambiti: uno comprende appunto lo Stadio Meazza e le aree di pertinenza ed è di proprietà del Comune di Milano; l’altro sub-ambito comprende l’area dell’ex Trotto ed è di proprietà privata (Hines Italy RE Srl); per quest’ultimo il Piano non specifica le funzioni. Anche per gli altri tre Ambiti il Piano non indica le funzioni e rinvia alla fase attutiva la loro definizione.
Il Piano delle Regole
Le norme e le procedure di attuazione degli Ambiti GFU sono dettate dal PdR (articolo 16 delle norme di attuazione). Le norme prevedono che le Grandi Funzioni Urbane possano essere accompagnate da funzioni accessorie: funzioni che integrano quelle principali in termini di servizi ma anche che possano generare un reddito che renda economicamente fattibile l’intervento. Per tali funzioni il PdR stabilisce un limite dimensionale di 0,35 mq di Sp (superficie di pavimento ovvero costruibile) per mq di St (ovvero superficie complessiva dell’area di intervento).
Nei casi in cui sono previsti due sub ambiti, come nel caso San Siro, l’attuazione può avvenire in fasi e procedure distinte per ciascun sub ambito, ma l’individuazione di un unico Ambito nel PGT presuppone, secondo una normale prassi urbanistica, che il progetto urbanistico sia unitario e che, data la presenza di operatori diversi, sia governato dal Comune. Infatti la normativa prevede che “Laddove vi siano sottoambiti l’Amministrazione Comunale potrà redigere uno schema di indirizzo pianificatorio da approvarsi con deliberazione delle Giunta Comunale, che consenta di coordinare e indirizzare gli sviluppi dei sottoambiti con l’intero ambito per GFU.”
La Giunta, per ora, non ha predisposto lo schema di indirizzo. Le società Milan Inter hanno sviluppato le loro proposte limitandole rigorosamente all’area di competenza. Cosa avvenga per l’area del Trotto non è stato per ora oggetto di discussione. In rete appaiono progetti di un nuovo quartiere residenziale, ma l’ipotesi contrasterebbe con la norma di Piano che prevede Grandi Funzioni urbane. Insomma l’integrazione tra i due sub ambiti, in termini di funzioni prima ancora che di assetto planivolumetrico, non solo è d’obbligo ma potrebbe aiutare a trovare una soluzione di distribuzione dei pesi insediativi e delle funzioni accettabile per il quartiere.
In particolare per il sub ambito di San Siro il PdR (art 16 delle norme) dispone che: ”Per l’ambito GFU di San Siro a prevalente proprietà comunale, il Consiglio Comunale può autorizzare, ai sensi del comma 3, la realizzazione di Grande Struttura di Vendita tra le funzioni urbane accessorie o comunque compatibili, necessarie a garantire la sostenibilità finanziaria della stessa GFU, senza necessità di variante urbanistica.”
Dunque solo in questo sub ambito è ammessa una “grande struttura di vendita” (GSV, ovvero superiore a 2.500 mq di superficie di vendita), ma deve essere compresa entro l’indice massimo di edificabilità e approvata dal Consiglio Comunale.
Il PdR prevede poi tre passaggi istituzionali importanti. Il primo dispone che il Consiglio comunale si esprima sui contenuti di interesse pubblico; la norma recita infatti: “Per ogni singolo ambito e sottoambito per GFU […], il Consiglio Comunale autorizza l’insediamento della Grande Funzione Urbana esprimendosi, qualora questa non rientri tra i servizi del Catalogo dei servizi del PGT, in ordine alla natura ed alla rilevanza della funzione proposta, nonché sugli obiettivi pubblici da conseguire. Per il solo ambito di San Siro è ammesso l’insediamento di GSV entro l’indice di edificabilità massimo previsto al comma 2, senza ulteriore autorizzazione da parte del Consiglio Comunale.”
In merito all’Ambito San Siro il Consiglio Comunale si è espresso con un ordine del giorno che fissa in 16 punti i contenuti di interesse pubblico rispetto ai quali vanno valutate le proposte di intervento: gli obbiettivi sono tra l’altro: conservare lo stadio Meazza; realizzare un’area “car free”; realizzare un verde compatto; il controllo pubblico del progetto, etc. Obbiettivi che vanno dunque verificati anche su scala urbanistica.
Il secondo passaggio istituzionale previsto dalle norme del PdR riguarda le procedure esecutive: la Giunta comunale deve approvare una convenzione quadro che regoli, tra l’altro, le funzioni accessorie, la mobilità e il trasporto pubblico; le dotazioni minime di servizi pubblici, etc.
Il terzo passaggio prevede che “Nell’ambito dell’istruttoria della proposta di intervento all’interno degli ambiti GFU, sarà predisposto un apposito tavolo di confronto tra Comune, Città Metropolitana e Regione Lombardia finalizzato a raccordare le programmazioni tra gli Enti, rafforzando così i processi di cooperazione inter-istituzionale alle varie scale.”
Anche di questo passaggio per ora non c’è traccia. Quale utilità potrebbe avere il coinvolgimento della Città Metropolitana e della Regione previsto dallo stesso PGT? Per esempio una valutazione a grande scala potrebbe verificare o escludere la possibilità di localizzare un nuovo stadio in altro sito extraurbano, considerandone l’accessibilità, l’impatto locale, etc. (la Città Metropolitana sta redigendo il suo Piano Territoriale).
Il Piano dei Servizi del PGT non dà indicazioni significative: non indica per esempio quali altri grandi funzioni sarebbe necessario collocare nel sub-ambito Trotto, né quali eventuali carenze si registrano nel quartiere cui l’intervento potrebbe dare risposta.
La legge sugli stadi e le funzioni accessorie
La legge 96 del 21 giugno 2017 (conversione del DL 50 del 24 .4 2017) regola la costruzione di nuovi stadi ed è concepita per consentire di realizzare insieme agli stadi, funzioni accessorie che ne sostengano la fattibilità economica. La legge dispone pertanto che il progetto di un nuovo stadio possa prevedere immobili con destinazioni diverse da quella sportiva (con esclusione della residenza) anche in deroga agli strumenti urbanistici. Per questo le previsioni di costo dell’intervento potrebbero far variare l’indice di edificabilità previsto dallo strumento urbanistico.
Tuttavia il PGT di Milano con le norme sull’Ambito San Siro ha già tenuto conto della legge e ha fissato l’indice massimo di edificabilità. Ora se l’area fosse privata l’operatore potrebbe chiedere una deroga allo strumento urbanistico dimostrando la necessità economica delle maggiori volumetrie. Ma nel caso di San Siro, essendo l’area pubblica, la decisione finale sulla dimensione delle funzioni accessorie resta comunque del Comune.
Vincoli di tutela del PGT
Il PGT rileva gli immobili soggetti a tutela ai sensi del Dlgs 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio): solo l’area del Trotter è sottoposta a vincolo e non il sub ambito dello stadio. Tuttavia la Soprintendenza dovrà pronunciarsi anche sui progetti che riguardano lo stadio Meazza trattandosi di opera pubblica con più di 50 anni.
Il Masterplan della prima proposta di Milan e Inter: il nuovo stadio e la dimensione delle funzioni accessorie
La proposta iniziale di Milan Inter, che prevedeva la demolizione del Meazza e la costruzione di un nuovo stadio, è accompagnata da uno schema urbanistico di assetto delle funzioni accessorie e da una valutazione di impatto sulla mobilità. La proposta è superata per quanto attiene la demolizione del Meazza, ma per ora restano sul tavolo della trattativa le proposte per le funzioni accessorie e la valutazione di impatto sulla mobilità, che andrà comunque rivista.
Il progetto prevede infatti di realizzare funzioni accessorie (commercio, alberghi, servizi vari, etc.) per 167.000 mq, in misura quasi doppia dell’indice di Piano (0,67 mq/mq contro 0,35) dei quali 77.000 per la grande struttura di vendita. Non sarebbe previsto praticamente verde su suolo libero ma solo a copertura degli edifici. La dimensione di tali funzioni sarebbe giustificata per i proponenti dall’alto costo di realizzazione della parte sportiva (lo stadio).
La valutazione di impatto sulla mobilità è condotta in modo ampio e tecnicamente corretto: lo studio valuta l’impatto in relazione allo stato attuale, secondo diversi scenari: funzioni accessorie attive o chiuse, partite normali e grandi eventi. La valutazione ipotizza un incremento consistente dell’uso del mezzo pubblico, in particolare della metropolitana (oggi il 72% degli utenti dello stadio usano il mezzo privato), che sarebbe in grado di sostenere l’incremento di domanda, e tiene conto dei nuovi posteggi che verrebbero realizzati in sottosuolo.
A tali condizioni, secondo lo studio, la viabilità reggerebbe mentre ci sarebbe una carenza di posteggi in occasione dei big match di circa 3.000 stalli. Oggi però la carenza è stata calcolata in 12.000 posti. Comunque complessivamente aumenta la mobilità su gomma in contraddizione con l’indicazione del Consiglio comunale, come inevitabile. La proposta non considera la potenziale funzione di interscambio per i flussi provenienti dalla tangenziale ovest che l’intervento potrebbe garantire nei giorni lavorativi (in assenza di grandi manifestazioni sportive), né il posteggio di via Novara (mi pare realizzato per i mondiali del ’90) che potrebbe essere collegato con una navetta in occasione dei big match.
Lo studio del Politecnico
La proposta di Milan e Inter è stata supportata da uno studio del Politecnico che sostiene l’impossibilità di ristrutturare il Meazza se si vogliono raggiungere determinati standard di “resilienza”, ovvero di adattabilità dell’opera all’evolversi delle esigenze. Non entro nel merito dello studio che attiene all’analisi del progetto architettonico; rilevo tuttavia che in tale valutazione gli aspetti di relazione con il contesto urbanistico, al di là delle analisi storiche di rito, non sono stati sviluppati.
La proposta di conservare e ristrutturare il Meazza
L’ipotesi di ristrutturare il Meazza conservandone la funzione è evidentemente quella che pone minori problemi di assetto urbanistico. Le funzioni accessorie consentite dal PGT possono essere collocate nell’area di competenza con soluzioni non impattanti (vedi i progetti dei gruppi Aceti e Mascheroni). Certo, le nuove funzioni preoccupano i residenti, ma vanno anche considerati i servizi offerti al quartiere e l’opportunità di chiedere l’attuazione di servizi oggi carenti. In questo senso si dovrebbero esprimere il consiglio del Municipio 7 e i comitati di quartiere. L’indice di 0,35 mq/mq, ovvero 93.000 mq di Sp, consentirebbe anche di realizzare una grande struttura di vendita, se pur ridotta rispetto a quella prevista dalla prima proposta di 77.000 mq…
L’ipotesi di costruire un nuovo stadio e di destinare il Meazza ad altre funzioni
Le società Milan e Inter hanno recentemente proposto al Comune di ristrutturare (e demolire in parte) il Meazza per destinarlo ad altre funzioni sportive e realizzare il nuovo stadio con le funzioni accessorie; il progetto non sembra per ora supportato da un’ipotesi di assetto urbanistico concreta a giudicare dai documenti disponibili. Non c’è dubbio che la dimensione dell’edificato tra l’esistente e quello di progetto sarebbe di difficile gestione urbanistica e non potrebbe prescindere dal mettere in campo anche il sub ambito dell’ex Trotto.
Anche l’impatto sulla mobilità, aggiungendo anche le funzioni del Meazza ristrutturato, andrebbe riconsiderato.
I rapporti con il quartiere
Tutte le soluzioni comunque dovrebbero essere inquadrate nel contesto del quartiere. L’analisi delle relazioni con il contesto urbano è stata per ora del tutto assente, a parte lo studio sulla mobilità allegato alla prima proposta.
Non conosco le esigenze del quartiere per ipotizzare proposte. Si può comunque dire che manca al quartiere un centro urbano. L’organizzazione delle funzioni accessorie potrebbe essere l’occasione per dare al quartiere un centro se le nuove funzioni accessorie si concepissero anche in relazione al quartiere, per esempio con connessioni pedonali. Il nuovo carico insediativo, visto con grande diffidenza dai residenti, se correttamente dimensionato e ben progettato in relazione al quartiere potrebbe diventare un’occasione di miglioramento delle condizioni urbane. In quella parte di città il verde urbano non manca: l’accesso al parco di Trenno è a 500 metri. Manca però il verde di quartiere, quello che chiede il documento del Consiglio Comunale. Anche questo obbiettivo è realizzabile se si controlla la densità insediativa e se si coinvolge nel progetto l’intero Ambito, compreso il sub ambito dell’ex Trotto.
Le dimensioni economiche in campo
Una buona urbanistica non può prescindere dagli aspetti economici, la cui valutazione richiederebbe una specifica approfondita analisi. Il programma economico finanziario reale dell’ ”operazione stadio” dovrebbe essere un elemento essenziale della decisione. I costi di attuazione dell’intervento sono stati calcolati dai proponenti e valutati con riserva dagli uffici del Comune. Anche la valutazione del valore immobiliare delle funzioni accessorie dovrebbe essere un elemento esplicito della decisione.
Giusto per avere un ordine di grandezza, tutto da verificare, se valutiamo con prudenza una rendita di 2.000 €/mq per le funzioni accessorie (4.000 €/mq prezzo di vendita – 2.000 € /mq costo di intervento), avremmo un plusvalore netto di 186 milioni per i 93.000 mq previsti dal PGT e di 334 milioni per i 167.000 mq proposti dalla squadre. Le squadre denunciano un costo di 500 milioni per il nuovo stadio (molto più alto del costo medio degli stadi recentemente costruiti in Europa).
Nella valutazione vanno considerati anche gli aspetti patrimoniali, soprattutto se riguardano il patrimonio pubblico. Le diverse soluzioni hanno effetti diversi sul valore del patrimonio pubblico.
La demolizione dello stadio ridurrebbe il valore del patrimonio comunale cui resterebbe l’area e i relativi diritti volumetrici. La demolizione rappresenterebbe inoltre un costo che aumenterebbe l’esigenza di compensazioni volumetriche. La trasformazione del Meazza ad altro uso aumenterebbe il valore patrimoniale complessivo del Comune considerando che al termine del diritto di superficie tutto diventerebbe di proprietà comunale, ma il flusso di cassa per gli anni della concessione si azzererebbe poiché il Comune non avrebbe i proventi dell’affitto dello stadio.
Infine i vincoli tecnici per la ristrutturazione del Meazza non vanno sottovalutati, tuttavia non è escluso che le società vogliano realizzare un nuovo stadio piuttosto che ristrutturare quello comunale perché preferiscono investire i propri capitali su un immobile di loro proprietà (quanto meno per la durata del diritto di superficie).
L’ ”operazione Stadio” è assai complessa. Non sarà facile per il Comune decidere. Un dibattito pubblico aperto è il migliore aiuto che si può dare alla città.
Ugo Targetti
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