21 giugno 2010
Vorrei commentare l’intervento di Mario De Gasperi. Anch’io apprezzo le visioni radicali e non solo in tema di politiche territoriali soprattutto perché consentono di misurare l’entità dei compromessi dovuti alla soluzione dei problemi difficili.
* È sacrosanta l’esigenza di un intreccio tra politiche economiche politiche del territorio e sociali.
* E’ necessario come scriveva Francesco Erbani su Repubblica del 3 giugno evocando Sasskia Sassen che “gli urbanisti dialoghino con gi economisti e insieme consultino antropologi e sociologi”. La finanziarizzazione del mercato immobiliare e della trasformazione urbana non è eliminabile, va fronteggiata con politiche rigorose che provino ad attribuire alle performances economiche degli investimenti immobiliari una logica di medio lungo termine. Va messa l’attenzione oltre che sulla cultura del ciclo di vita degli edifici sul ciclo di vita dei quartieri e delle città. Oggi la logica del breve termine accomuna sia i comportamenti degli investitori privati che puntano ad acquisire il valore aggiunto in pochissimo tempo e i Comuni che dalle entrate connesse alla trasformazione urbana ricavano risorse impiegate prevalentemente per la spesa corrente scaricando sulle future generazioni gli oneri di gestione delle città trasformate e ampliate carenti oggi dei servizi necessari e a rischio nel medio lungo termine di conservazione.
Come risolvere contemporaneamente da un lato l’esigenza di ridurre la percentuale di PIL immobiliare speculativo e dall’altro di investire in servizi pubblici finora dipendenti dal PIL immobiliare è compito che solo una buona politica, buoni imprenditori, buone logiche di partenariato pubblico-privato, possono assicurare.
* L’offerta abitativa e le politiche per l’affitto. L’offerta di residenza in proprietà andrà a ridursi sia per effetto delle saturazione sia per difficoltà di accesso di natura economica. La propensione degli italiani a comprarsi la casa rimane e si rivolge al mercato così come alle cooperative. Le cooperative vi rispondono producendo abitazioni di buona qualità e di assoluta convenienza. Va aumentata l’offerta di abitazioni in affitto e Mario De Gaspari sollecita la cooperazione edilizia a occuparsene. Può essere utile sapere che pochi o tanti che siano ogni anno le cooperative di Milano e provincia hanno realizzato tra i 300 e i 400 alloggi in proprietà indivisa ricavandone la possibilità in contesti non favorevoli. La cooperazione a proprietà indivisa che ha prodotto 20.000 alloggi ha potuto contare su aree a costo di esproprio su finanziamenti agevolati di lungo termine e su risparmi sociali abbondanti. I piani finanziari di queste fonti di finanziamento hanno consentito nel medio lungo termine canoni molto contenuti che alla lunga configurano anche condizioni di privilegio. La costruzione di abitazioni in proprietà indivisa con quelle logiche si scontra con limiti patrimoniali, finanziari ed economici difficili da superare.
E’ per questa ragione che le cooperative stanno provando con molta determinazione a promuovere edilizia residenziale su aree pubbliche ma soprattutto private sulle quali l’incidenza area sia assai contenuta, da apportare ai fondi immobiliari di cui al sistema integrato dei Fondi SIF. I potenziali fattori di successo del sistema integrato dei Fondi si possono così riassumere:
– La condivisione dell’utilità dello strumento da parte delle istituzioni locali e la corrispondente capacità di attivare politiche e programmi
– La capacità degli operatori privati, tradizionali soggetti attuatori di un’offerta abitativa non di mercato (convenzionata, agevolata, vendita, locazione) di sviluppare nuove capacità progettuali
– L’adesione di soggetti investitori istituzionali agli obiettivi del SIF (Enti previdenziali /assicurativi, Fondazioni bancarie) con attesa di rendimenti etici. Quali sono le novità: innanzitutto l’idea di promuovere quartieri dove la residenza sia integrata con i servizi e dove il gestore sociale cooperativo possa svolgere una funzione mutualistica più flessibile e meno irrigidita dal punto di vista patrimoniale. Una logica di investimenti la cui remunerazione sia etica (2-3%) e i capitali siano “pazienti”. Il tentativo in corso prevede la progettazione di orientare il mix di offerta alla proprietà e all’affitto in tutte le varianti, prevede di gestire il mix sociale.
Gli spunti che ho proposto inevitabilmente sommari meritano il necessario approfondimento per il quale il vostro contributo sarebbe davvero importante.
Luciano Caffini
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