31 maggio 2017

EX SCALI FERROVIARI DI MILANO: QUALI VALORI E PER CHI

Non solo sistemi di calcolo. Poi le scelte politiche


La valorizzazione immobiliare ha due attori principali: il soggetto concedente i diritti (l’amministrazione comunale) e quello proprietario del bene da valorizzare, nel nostro caso Ferrovie dello Stato Sistemi Urbani (FS – SU): la natura privata o pubblica di FS-SU e il suo diritto ad avere in proprietà le aree in oggetto sono altri aspetti che non rientrano in questa riflessione.

Quello che intendo ora fare è cercare di ragionare sulla ripartizione del plusvalore (non della plusvalenza che ha significato contabile, bilancistico). Provo ora a dare una dimensione monetaria al ragionamento che altrimenti rimarrebbe di più difficile comprensione.

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I valori che utilizzo nascono dall’applicazione di un modello di analisi semplice, che parte da una volumetria potenziale ragionevolmente ipotizzata (650.000 mq di SLP), un ipotesi di mix di funzioni ad alto, medio e basso valore aggiunto (senza entrare in una ipotesi progettuale embrionale, ma ipotizzando una piccola parte di edilizia residenziale pubblica senza valore aggiunto) arrivando a individuare un valore medio di funzioni e zone di 3900€/mq. Il valore dello stesso mq “risk free” l’ho calcolato pari a 2550 €/mq (intendendo la pura realizzazione di lotti già cantierabili). La differenza di 1350€ è il massimo valore del mq al termine del processo di valorizzazione.

Chiunque può elaborare propri dati in base a personali informazioni e criteri, e quanto da me indicato è una ipotesi esemplificativa finalizzata a dimensionare il tema e ad aiutare l’analisi dell’attribuzione del valore.

La ripartizione di tale “maggior valore” tra Amministrazione Comunale e FS-SU (in applicazione al D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 all’art.16 come modificato dal DL 133/2014 “Sblocca Italia” all’art 17 comma 3 d-ter e 4-bis), può rispondere a diverse impostazioni ideologiche, e per salomonica semplificazione ho ipotizzato il 50% a ciascuno.

Un primo principio si basa sull’ipotesi di assegnare tale quota al netto di tutte le partite economiche correlate a ciascun soggetto. Tali partite si sintetizzano in: 120€ corrispondenti al versamento fisso di 50 milioni previsto nell’Accordo di Programma e il valore di una quota di ERP data in ipotesi per l’Amministrazione Comunale; 500€/mq per bonifiche e costi di sviluppo fino a fine processo valorizzativo per FS-SU.

Questi due importi vengono sottratti ai 1350€/mq ottenendo un netto da ripartire di 485€ ciascuno. A tale importo ripartito si aggiungono le partite economiche citate sopra, arrivando ad assegnare all’Amministrazione Comunale una quota di prezzo dell’area pari a 365€/mq e a FS/SU un importo di 985€/mq: una ripartizione compensata che modifica il 50/50 in un 27/73.

Un principio diverso si basa invece sull’ipotesi che la ripartizione 50/50 sia fatta a monte del calcolo delle altre partite: il risultato è che l’assegnazione nominale della quota di prezzo è 675€mq per ciascuno, ma nella realtà diventa 795€ all’AC e 175€ ad FS/SU., come dire 82/18 … .

Se il risultato dovesse essere questo, la conseguenza inevitabile è che il progetto si blocca, e di sicuro è la città, la collettività che perde un’occasione di sviluppo, nuovi servizi, maggiore qualità urbana. Poi ciascuno può elaborare dati diversi, che porteranno a risultati quantitativamente diversi: quello che mi interessa è evidenziare il ragionamento e, possibilmente, condividerlo portando un po’ di chiarezza al dibattito.

C’è un secondo aspetto “contrattuale” che mi lascia interdetto. Sembra che il più recente testo dell’Accordo di Programma faccia riferimento a una ripartizione 50/50 (come del resto ipotizzato prima) della plusvalenza realizzata da FS-SU. Da ciò scaturisce il fermento nato sulla esigenza di conoscere il valore di bilancio di queste aree (fino all’interpellanza del M5S ed alla risposta non risolutiva dell’Assessore Maran).

Ma tutto ciò è fuorviante: il concetto di plusvalenza si collega a un principio contabile basato sulla differenza di valore tra un tempo 1 e un tempo 2, tipicamente base contabile per la tassazione: un principio contabile e fiscale che prescinde del tutto dai valori di mercato (che peraltro andrebbe associato sempre al complementare concetto di minusvalenza). Per cui, utilizzando ai fini “contrattuali” di un Accordo di Programma il concetto di plusvalenza, occorre tenere conto che essa si può presentare in forma di minusvalenza: basta ipotizzare che il soggetto proprietario abbia rivalutato le aree fino al valore di mercato, trasformandosi in un azzeramento di valori da ripartire, se non addirittura per assurdo in una condivisione di perdite … .

Pertanto, ritengo che sia un errore concettuale collegare la richiesta ripartizione del valore delle aree (che è legato alla loro potenzialità intrinseca originata dal mercato) a valori contabili che esistono in un’altra dimensione pertinente solo alla proprietà: le aree hanno un valore che nulla ha a che vedere con la dimensione bilancistica del venditore!

PS. secondo il DPR 380/2001 le bonifiche rientrano nelle opere di urbanizzazione secondaria, e ciò porterebbe cambiare in maniera significativa i valori di progetto.

Giuseppe Bonomi

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