22 dicembre 2009
È ufficiale: anche gli immigrati contribuiscono alla crescita del valore immobiliare.
Il Sole 24 Ore di martedì 15 dicembre riportava, non senza dichiarato stupore, la notizia che la presenza degli stranieri nel mercato degli alloggi ha contribuito a incrementare i prezzi delle abitazioni del 2%, generando una … “crescita del valore della ricchezza detenuta dalle famiglie italiane di circa 60 miliardi.” È successo cioè l’esatto contrario di quello che il pregiudizio etnico normalmente induce a ritenere: “dove arrivano, gli stranieri fanno terra bruciata e le case si deprezzano inevitabilmente”. Niente di tutto questo.
L’articolo, per la verità, non spiega tutto, ma rimane interessante, perché ha il pregio di fornirci un dato che ci consente per lo meno di rimuovere uno dei tanti pregiudizi sulla presenza degli immigrati nelle nostre città. E forse, a ben vedere, si tratta proprio del pregiudizio primordiale, quello che riguarda il denaro, e in definitiva quello dal quale derivano poi tutti gli altri.
La fonte è assolutamente autorevole, perché la notizia ci è fornita dal rapporto sul paese della Banca d’Italia. Il mercato etnico degli alloggi ha dunque avuto effetti positivi su tutto il settore, muovendo il mercato dal basso e consentendo ai venditori di migliorare, con spese aggiuntive, la loro condizione abitativa. In termini sociali è successo quello che accade ogni volta che si verifica un fenomeno migratorio di grande portata: è la nuova immigrazione che scalza, per così dire, la vecchia, e ne prende il posto nelle case più modeste delle zone periferiche o semicentrali.
Il rapporto, però, secondo l’articolo del Sole ci dà un’altra informazione degna di nota: “la richiesta di case da parte degli immigrati ha esercitato una pressione al rialzo sulle quotazioni immobiliari di entità simile a quella attribuibile alla domanda da parte dei nativi”. Questo dato risulta difficile da interpretare alla luce di un altro dato che conosciamo, e cioè che il mercato delle abitazioni tra gli immigrati rappresenta sì una quota considerevole del mercato della casa a livello nazionale, quota che tuttavia si aggira attorno al 15%. Se il 15% del mercato, che per lo più riguarda abitazioni modeste, senz’altro non di lusso, è capace di contribuire alla crescita di valore per il 50% significa che gli stranieri hanno mediamente pagato le case più dei loro concittadini nativi.
In realtà è da tempo che sosteniamo, anche sulle pagine di questa rivista, che il mercato etnico degli alloggi in Italia ha più di una similitudine, a parte ovviamente le dimensioni, con la bolla americana dei mutui subprime: com’è accaduto negli Stati Uniti per i neri e gli ispano-americani, abbiamo sì allargato anche da noi il diritto alla casa agli immigrati, ma non gli abbiamo regalato proprio nulla. Anzi, in un certo senso gli immigrati sono stati utilizzati come mallevadori di riserva per alimentare la bolla immobiliare. Sono state loro vendute abitazioni modeste a prezzi abnormi, condizionando attraverso i mutui la qualità della loro vita e il buon esito del loro inserimento sociale, spingendoli verso il mercato illegale, con i subaffitti e l’affitto in nero di posti letto, ghettizzandoli spesso in un sottosistema etnico senza reali prospettive d’integrazione.
Oggi le banche si fanno più accorte, non per fini etici, ma per ragioni di liquidità: dopo aver erogato per anni mutui al 100/120% del valore di alloggi già sovrastimati, oggi tendono a restare nei limiti di un più prudente 60% e gli effetti sono già più che evidenti, perché gli acquisti di abitazioni da parte degli immigrati diminuiscono in percentuali che superano il 20%, causando contrazioni del fatturato complessivo per quote che si avvicinano al 30%.
Data l’entità e la durata dei mutui gli immigrati venivano indotti a considerare unicamente la rata mensile, quasi si trattasse di un affitto, ma il prezzo di vendita dell’alloggio, alto, irreale, per di più sovrastimato e finanziato in eccedenza al valore nominale, per i mediatori e i finanziatori, per il mercato insomma, contava, eccome! È anche per gli effetti di questo malcostume che è stato possibile muovere al rialzo i valori generali del mercato immobiliare e alimentarne la bolla oltre i suoi limiti fisiologici.
Mario De Gaspari
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