19 gennaio 2016
Ha suscitato qualche sorpresa e molte perplessità l’acquisizione dell’edificio all’angolo tra via Melchiorre Gioia e via Pirelli già sede dell’INPS da parte di Coima (una società del gruppo Catella) che ne prevede la demolizione e ricostruzione su progetto di Cesar Pelli, già autore dell’edificio Unicredit nell’ambito del progetto di Porta Nuova.
Il prezzo di 2.500 €/mq pagato all’INPS è superiore persino ai 2.000 €/mq pagati da Citylife a Fondazione Fiera per il riuso del vecchio recinto, sul quale erano previsti indici edificatori spropositati, manifestatisi poi negli edifici residenziali molto ravvicinati e nelle tre torri di 200 metri di altezza in corso di costruzione. Non soltanto il prezzo pagato pone interrogativi sulla quantità e altezza del nuovo edificio in progetto, ma a questo si è aggiunta la dichiarazione dell’assessore Balducci sulla sua propensione a cedere a Coima anche i “diritti edificatori” dell’attigua area a parcheggio pubblico di proprietà comunale, per destinarne i proventi a investimenti in periferia.
Non posso essere d’accordo su questa idea: è la stessa cosa che le Giunte Albertini e Moratti hanno fatto cedendo a Hines i diritti edificatori di aree comunali a Porta Nuova puntando solo a incamerare la massima compartecipazione alla rendita fondiaria, anziché usarli per condizionarne i caratteri progettuali e le dotazioni pubbliche. La “nobilitazione” della destinazione sociale dei proventi non ne cambia la natura di compartecipazione speculativa: ci sono modi “più puliti” di rilanciare l’edilizia popolare, ad esempio portando al 40% (minimo ex lege 865/71, tuttora vigente) la quota di edilizia popolare nelle grandi trasformazioni urbane (ex scali FS, ex caserme, ecc.), oltre a tutto con quantità ben più significative sul fabbisogno pregresso.
Il fatto è che il Comune quei diritti edificatori non li può creare “dal nulla” su un’area a destinazione pubblica, e accettare di parlare di “diritti edificatori” a sé significa accedere a un’idea di “liberismo edificatorio” tipica dell’imprenditività immobiliare ma aliena dall’interesse generale che deve indirizzare l’Ente pubblico.
Diciamo così: dopo la L. 765/67 e il DM 1444/68, i volumi edificatori non esistono più “a sé”, ma solo “in coppia” con la realizzazione di una determinata quantità di spazi pubblici *. Insomma, nelle trasformazioni urbane vige una sorta di dualismo “particella-antiparticella”: non si possono consentire quantità edificatorie senza contestuale formazione di spazi e servizi pubblici corrispondenti al peso insediativo oggetto della previsione progettuale. In una versione più casereccia: se “il cuoco” (cioè il Comune) impone (ai sensi di legge!) che per fare un bollito buono serva sia la polpa (spazi edificatori) sia l’osso (spazi pubblici), chi possiede solo polpa da solo è nei guai e chi possiede solo l’osso non è fuori dalla compartecipazione agli utili economici dell’operazione urbanistica.
Io, allora, la vedrei così: non si parli di vendita dei diritti edificatori dell’area a parcheggio, ma piuttosto del fatto che per demolire e ricostruire l’edificio ex INPS, Coima deve realizzare in situ 18÷26,5 mq/abitante di spazi pubblici, ossia circa 20.000 mq di area pubblica **. Poiché non li ha, soddisfi questa condizione remunerando il Comune che mette l’area a disposizione pagando almeno 2.500 €/mq, come quanto pagato da Coima all’INPS per l’area edificatoria. Il discorso “tiene” sicuramente anche in termini di sentenze giudiziarie in caso di demolizione/ricostruzione, ma forse anche in caso di “ristrutturazione” radicale dell’edificio esistente.
Bisogna però che la “sinistra consapevole” non si faccia abbindolare dalla cultura del “liberismo immobiliare” imperante.
Sergio Brenna
*(min. 18 mq/abitante ex DM 1444/68, ma con molte Regioni – quali Piemonte, Liguria, Veneto, Emilia, Lazio, ecc. – che seguendo l’esempio lombardo della LR n. 51/75 – 26,5 mq/abitante – l’hanno aumentata a 24÷28 mq/abitante: non si capisce (o forse sì) perché la Lombardia di Formigoni/Maroni – vantata locomotiva d’Italia, a pari sviluppo economico della Baviera – con la LR 12/2005 sia da sola tornata ai 18 mq del 1968!).
** Cioè: per una edificabilità di 0,65 mq/mq – indice congruente a 26,5 mq/abitante – su 35.000 mq di area
Condividi