23 dicembre 2015
L’accordo di Programma sugli scali ferroviari interessa 1.250.000 mq di spazio urbano e prevede la costruzione di 675.000 mq di edilizia residenziale (518.815 mq edilizia libera, 155.645 edilizia sociale), oltre 500.000 mq di verde, miglioramento della mobilità e opere sulla cintura ferroviaria. I dati volumetrici li sapevamo tutti da tempo, ottimi, frutto di un gran lavoro dell’allora assessore all’Urbanistica De Cesaris. I dati finanziari li sappiamo ora. La sostanza dell’accordo deve necessariamente rifarsi ai disposti dell’art. 88 comma 2.bis della Legge Regionale 12/2005, deve cioè raggiungere due obiettivi strategici per interventi di riqualificazione urbana e ambientale e per attrezzature connesse alla mobilità e a impianti ferroviari.
L’Accordo di Programma si muove quindi su due piani: quello dell’urbanistica e quello della mobilità su ferro. Sul piano dell’urbanistica, gli obiettivi sono piuttosto chiari e sono legati alla realizzazione di aree a verde pubblico e di ricucitura della maglia viaria, pedonale e ciclabile mediante la cessione al Comune di parte delle aree degli scali oltre ad una quota di Edilizia Residenziale Sociale (ERS) pari al 23% del totale. Tutte le opere di urbanizzazione previste verranno realizzate con gli oneri di urbanizzazione (stimati nell’accordo in 134,1 milioni di euro) più una quota extra-oneri messi a disposizione da FS per un importo di 80 milioni di euro. Si arriva quindi a una somma pari a 211,4 milioni di euro.
Sul piano della mobilità su ferro nell’Accordo c’è qualche condizionale da comprendere. FS prevede di realizzare alcune nuove stazioni sulla cintura ferroviaria, adeguarne altre, oltre ad interventi di mitigazione acustica. Fra queste opere, solo quelle prioritarie (quali?) verranno realizzate con una spesa iniziale a carico di FS di 50 milioni di euro, quelle meno prioritarie attraverso l’utilizzo delle eventuali plusvalenze (solo il 50% di queste) che si determineranno una volta alienati tutti gli scali. Per valutare quindi quest’aspetto dell’Accordo, ovvero quali e quanti siano gli investimenti che FS farà sulla rete ferroviaria milanese sarebbe interessante valutare la misura delle plusvalenze di cui FS disporrà una volta completata l’opera di valorizzazione immobiliare (resa possibile appunto da questo accordo con il Comune di Milano).
Proviamo a fare due conti per chi godrà della valorizzazione dei siti (FS e operatori immobiliari): la trasformazione degli scali comporterà dei costi e genererà dei ricavi. Vediamoli. A titolo prudenziale, escludiamo l’Edilizia residenziale sociale, per la quale costi e ricavi si presumono in pareggio, e addebitiamo alla sola edilizia libera tutti i costi dell’operazione. I costi desunti dalla documentazione esplicativa collegata all’Accordo di programma sono i seguenti: pre-urbanizzazioni (smantellamento e razionalizzazione strutture) 45,1 milioni, bonifiche 149,1 milioni, oneri 211,4 milioni, ammodernamento rete ferroviaria 50 milioni; per la costruzione dell’edilizia residenziale possiamo valutare un costo medio di 1.200 euro/mq per complessivi 620 milioni. Si arriva così a un totale di costi pari a 1 miliardo e 75 milioni di euro.
Per valutare i ricavi moltiplichiamo la superficie commerciale (che è un po’ maggiore della Slp) per una stima media di vendita di 3.500 euro/mq. Si arriva a un totale di ricavi pari a 2 miliardi di euro. L’utile complessivo che si divideranno FS e operatori immobiliari (al lordo degli oneri fiscali) sembrerebbe dunque aggirarsi intorno a 900 milioni di euro. Poiché il 50% delle plusvalenze di FS (dedotto il valore al quale FS le ha messe attualmente a bilancio) verrà reinvestito sulla mobilità su ferro milanese, ci sono dunque due domande che fossi l’Assessore alla mobilità, mi sarei già posto: quanto di questo utile lordo si metterà in tasca FS? Che valore hanno attualmente gli scali ferroviari nel bilancio di FS?
Gabriele Mariani
Presidente Commissione Urbanistica e Territorio – Consiglio di Zona 3 – Milano
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