7 ottobre 2015
Una seconda Porta Nuova sull’ex Scalo Farini? Come dichiara alla stampa l’Amministratore Delegato di FS a commento del protocollo d’intesa raggiunto con la Giunta milanese in vista dell’Accordo di Programma che dovrà essere ratificato dal Consiglio Comunale? No, per carità!: ce n’è già troppo di una benché la apprezzino i frequentatori della Nuova Milano cool (modelle, chirurghi plastici, stilisti, designers e architetti alla moda). Una verità però l’AD di FS implicitamente la dice: gli indici edificatori ancora una volta sono sballati (anche se meno che a CityLife e Porta Nuova) pur di far tornare i conti di FS e Comune, accomunati nel lucrare l’aspettativa di rendita fondiaria.
Con l’Indice territoriale di edificabilità (It) pari a 0.70 mq/mq non si possono ricavare sulle aree FS i 15 mq/abitante di parchi territoriali in aggiunta ai servizi di quartiere, se non con indici fondiari molto alti e quindi con edificazione molto densa e/o in altezza. O si coinvolgono aree esterne agli ex scali FS (ad esempio, la Goccia, ma anche altre che si ritenesse utilmente di non far edificare e che in contraccambio godrebbero di una quota virtuale dell’indice edificatorio delle aree FS, perequandole con quote edificatorie dell’edificabilità che FS pretende solo per sé) o si deve ridurre l’Indice di edificabilità territoriale (0,50 mq/mq).
Infatti, qualcuno giustamente obietta che se l’Accordo di Programma con FS sugli ex Scali si conclude così come è stato proposto da Giunta e FS, l’80-90% del prossimo PGT – quello attuale si avvia a scadenza, con tutta l’illogicità della Legge urbanistica lombarda n. 12/2005 che non prevede alcuno strumento di indirizzo strategico di lungo periodo – è già deciso senza alcune visione generale di quali altre aree potrebbero essere coinvolte in una logica di perequazione (tanto sbandierata da urbanisti e amministratori di tendenza, ma quasi mai realmente praticata), soprattutto nella localizzazione dei parchi urbani e territoriali, che le grandi trasformazioni urbane dovrebbero caricarsi per 15-17,5 mq/abitante, oltre ai 18-26,5 mq/abitante per servizi pubblici propri.
Senza di ciò, il prossimo PGT si troverebbe costretto in una visione monca e prefigurata dalla conclusione di accordi raggiunti su interessi parziali sia di FS sia dell’Amministrazione Comunale (e non della Città, in quanto tale). A meno che, come spesso è capitato, il nuovo PGT sia la riapertura a tutto campo di uno spazio per gli interessi particolaristici diffusi che non hanno avuto dimensione e forza per accreditarsi prima nei PII e Accordi di Programma. Temo sia la prospettiva più realistica e attendibile.
Invece, in questa urbanistica à la carte che è la sommatoria di PII e Accordi di Programma (spesso incomprensibilmente intrecciati tra loro nella medesima procedura dal machiavellismo perverso del dirigente capo dell’urbanistica milanese Giancarlo Tancredi – così intramontabilmente apprezzato da Amministrazioni comunali di ogni tipo politico – solo per confondere le critiche procedurali nei ricorsi amministrativi dei cittadini) Comune e grandi proprietà fondiarie (oggi non più agrarie, ma per lo più aree industriali, infrastrutturali e a pubblici servizi – vedi ex caserme e/o ospedali, ecc. – dismesse o dismettibili) si trovano comunemente interessati a massimizzarne di volta in volta lo sfruttamento della rendita fondiaria derivante per finanziare gli investimenti nei propri obiettivi societari o istituzionali, mentre l’esito urbanistico – insediativo è un esito secondario residuale spesso incontrollato.
Tornando al caso dell’Accordo di Programma con FS, ad esempio, l’interesse comune dei sottoscrittori è di rinchiudere ogni aspettativa (nuovo uso immobiliare, quote di edilizia pubblica, oneri urbanizzativi, nuovi investimenti in stazioni e linee, nuovi parchi territoriali) nell’ambito delle proprietà FS, su cui si avalla la concentrazione di aspettativa di rendita immobiliare. Ciò costringe la nuova edificazione in densità fondiarie e altezze troppo elevate (oltre 6 mc/mq!), mentre con l’indice edificatorio territoriale contrattato (Indice territoriale pari a 0,70 mq/mq, di cui 0,35 a edilizia libera e 0,35 a edilizia convenzionata, ma anche quest’ultima produrrà per FS una rendita anche se forse ridotta!) per non produrre indici fondiari troppo elevati bisognerebbe collocare i parchi territoriali su aree di altre proprietà
Se, dunque, si allarga l’orizzonte al quadro complessivo della città (che è quello che dovrebbe “governare” il PGT, sia pur col limite intrinseco della troppo breve durata) allora l’indice territoriale di edificabilità pari a 0,70 mq/mq per gli ex Scali FS può essere accettabile, pur con gli opportuni accorgimenti quali ad esempio prescrizione di parcheggi pubblici interrati o pluripiano, anziché in superficie (ciò che aumenta non poco i costi urbanizzativi degli operatori immobiliari), rinunciando a realizzare su quelle aree buona parte dei 15 mq/abitante di parchi territoriali, e perequandole con altre o facendoli monetizzare (a prezzo di mercato, non come a CityLife pagata 2.000€/mq e monetizzata a 300€!) per poi espropriare le aree a parchi pubblici dove più opportuno.
È ciò che ci si aspetterebbe da un’Amministrazione comunale avveduta e con lo sguardo aperto all’interesse generale della città, ma non è ciò che lasciano intravedere le decisioni urbanistiche più rilevanti con cui l’Amministrazione Pisapia sembra voler caratterizzare la propria fase conclusiva.
Sergio Brenna
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