5 novembre 2014

GLI INCENTIVI AL CONSUMO DI SUOLO: LE CONTRADDIZIONI REGIONALI IN VISTA DI EXPO

La Giunta della Regione Lombardia ha presentato la settimana scorsa un progetto di legge sul consumo di suolo, che sostituisce e modifica integralmente il precedente di febbraio 2014, il quale introduceva limitazioni sul consumo di suolo piuttosto generiche, da specificare in successivi provvedimenti. Il nuovo progetto di legge continua l’impostazione generica sulle limitazioni, ma si occupa di accelerare la realizzazione delle vecchie previsioni presenti nei piani comunali.

La Giunta vuole procedere velocemente con l’approvazione di questa nuova legge, possibilmente già alla seduta di discussione in Consiglio Regionale programmata per la seconda settimana di novembre, accelerando e contenendo le consultazioni, dopo che con il precedente progetto di legge aveva tergiversato per quasi un anno. Come mai tanta fretta? E in cosa consistono le novità presentate?

A inizio 2014 gli uffici tecnici della Regione avevano pubblicato un ottimo lavoro in cui si mostrava che nei vigenti piani dei comuni esistono circa 450 milioni di mq di superfici urbanizzabili, ossia pianificate ma non attuate. Il dato era riferito al 75% circa dei comuni, quindi il dato complessivo è ancora più elevato. Per dare un’idea della dimensione, la superficie amministrativa del Comune di Milano è pari a 180 milioni circa di mq. Se tutte queste previsioni fossero attuate contemporaneamente si aggiungerebbe un volume edificato capace di ospitare nel territorio regionale più di un milione di nuovi abitanti.

Questa è la prima volta che viene elaborata una stima numerica su un problema noto da tempo, ma mai affrontato se non da qualche raro Sindaco volonteroso. Nessuno fino a oggi aveva mai pensato che queste aree si potessero concretizzare visto che la maggiore parte di esse deriva da previsioni sbagliate, oppure con il tempo diventate obsolete, contenute in piani comunali di molti anni fa, anche degli anni novanta. Sbagliate nel sovradimensionamento o sbagliate nella localizzazione non hanno mai trovato negli anni operatori interessati, nonostante la crescita costante del mercato immobiliare prima del 2007.

La logica di buon senso suggerisce che le previsioni quando si dimostrano sbagliate debbano alla prima occasione utile essere cancellate, se non possono essere corrette, ritornando le aree alla loro originaria destinazione agricola. Invece nel passato gli Amministratori locali hanno per pigrizia, per non doversi scontrare con i proprietari, preferito soprassedere, e le previsioni sono state più o meno automaticamente confermate ad ogni successiva variante dei piani regolatori generali (oggi chiamati piani di governo del territorio). Per le nuove previsioni si preferiva, era più facile, impegnare nuovo suolo agricolo. E siccome anche una parte di tali nuove previsioni ha finito per mostrarsi inadeguato, si è arrivati con le successive stratificazioni di piani all’enorme numero sopra citato.

Nessuno poteva immaginare che la Regione un giorno avrebbe deciso di assumere la superficie occupata da tali previsioni come un diritto acquisito per i proprietari, e di fornire a questi condizioni molto favorevoli per reinserirle nel mercato. Previsioni che sono peraltro palesemente sovradimensionate in un territorio regionale che da cinque anni ha una popolazione sostanzialmente stabile.

Il nuovo progetto di legge fissa limitazioni generiche per il consumo di suolo rimandandone la definizione più precisa alla conclusione di lunghi processi di pianificazione a cascata regionale, provinciale e comunale, che richiederanno non meno di 3 – 5 anni.

Nonostante il titolo dato alla legge – “Disposizioni per la riduzione del consumo di suolo e per la riqualificazione del suolo degradato” – poco o nulla si dice su come riusare le aree dismesse o degradate o riorganizzare il tessuto edificato esistente.

Il testo delle norme è orientato a rendere concretamente fattibile la costruzione dei 450 milioni di mq di vecchie previsioni, un consumo di suolo agricolo che andrebbe ad incrementare del 10-15% l’estensione delle superfici urbane presenti in Regione.

Bisogna vedere se questo intento della Regione si realizzerà veramente. Le condizioni di crisi economica stanno negli ultimi anni spingendo molti proprietari a chiedere di togliere le previsioni edificatorie, a fronte delle scarse prospettive di mercato, ad evitare di pagare tasse annuali sempre più elevate su tali previsioni. Intanto però questo progetto di legge introduce tutta una serie di facilitazioni per attuare in tempi brevi un consumo di suolo che ad oggi è solo sulla carta.

In che modo? Ad esempio permettendo di spostare le previsioni insediative obsolete in altre localizzazioni, più appetibili per la domanda immobiliare, anche mutando le destinazioni, per esempio da residenziale (per la quale oggi c’è poca richiesta) a commerciale o logistica, per la quale invece continuano in questa regione ad emergere proposte di nuovi insediamenti (si veda ad esempio il quarto IKEA vicino a Legnano, Westfield a Segrate, o l’outlet in costruzione a Locate). È evidente il vantaggio che i proprietari ne ricaveranno.

Le proposte potranno essere avanzate da proprietari e operatori, ai quali il progetto di legge fornisce strumenti giuridici molto forti per ottenerne l’approvazione, anche dove l’Amministrazione locale sia contraria avendo adottato una politica territoriale di tutela del suolo agricolo. Il privato potrà per esempio ricorrere alla Regione per fare entro 7 giorni nominare un commissario con pieni poteri per portare ad approvazione la proposta esautorando Dirigenti, Sindaco, Giunta e Consiglio comunale. Il privato potrà inoltre chiedere il pagamento rateizzato e posticipato per una parte degli oneri. Quegli oneri che sono necessari al Comune per realizzare servizi e urbanizzazioni.

Ancora una volta un problema che dovrebbe logicamente trovare una soluzione organica entro la pianificazione comunale, viene invece affidato a percorsi paralleli che svuotano di credibilità la pianificazione stessa. Eppure, la norma procedurale avrebbe in alternativa potuto introdurre strumenti, giuridici e incentivanti, di supporto ai Sindaci per risolvere il problema entro lo strumento di pianificazione generale, componendo istanze dei privati ed interesse pubblico.

Tutto questo avviene a pochi mesi da Expo 2015. Può sembrare paradossale, ma di fatto questa Regione si presenta all’attenzione mondiale, a giornalisti e media presenti a Milano per l’evento dal motto “nutrire il pianeta, energia per la vita”, con una legge che del suolo agricolo mostra chiaramente di non conoscerne il valore, e che si pone in contraddizione con un’altra legge regionale (la LR 31/2008) che aveva in modo lungimirante individuato il suolo agricolo come “bene comune”.

Marco Pompilio