29 ottobre 2014

ONERI O NON ONERI: RECUPERIAMO TERRENO

Il patrimonio edilizio italiano, è fatiscente, obsoleto, energivoro. Il consumo di suolo e il dissesto idrogeologico hanno raggiunto livelli ormai invalicabili. Da più parti si chiede di ridurre la nuova edificazione e di indirizzare l’attività edilizia al recupero, ristrutturazione e soprattutto riconversione del patrimonio esistente, con trasformazioni e modifiche delle destinazioni d’uso che siano in grado di soddisfare le mutevoli richieste abitative o funzionali.

Intere palazzine destinate a uffici o comparti industriali dismessi sono abbandonati a loro stessi mentre il fabbisogno abitativo continua a essere ai primi posti nelle criticità delle nostre città. Riconvertili a residenziali sarebbe già una prima e buon soluzione. Ma tutto ciò può essere un buon inizio, ma non basta.

Dobbiamo Recuperare Terreno, farci restituire il maltolto o almeno una parte di tutto lo spazio che ci ha defraudato la speculazione edilizia. Per fare questo non basta ristrutturare l’esistente o richiedere a gran voce “non un mq. in più, non un mc. in più“. È necessario demolire e riscostruire quello che è stato dissennatamente edificato, soprattutto negli ultimi 50 anni, senza nessun rispetto per il territorio e l’ambiente.

La sfida è quella di riedificare, a saldo di mq e mc zero, quanto e solo quanto necessario con :

1. nuove tipologie edilizie che ottimizzino l’uso dello spazio e riducano, a parità di abitanti, l’uso di suolo (più densificazione);

2. sistemi costruttivi innovativi, più veloci e meno dispendiosi (meno costi);

3. con tecnologie ecologicamente sostenibili e quindi meno energivori e impattanti sul territorio (meno consumi).

Ma come sempre c’é un ma, rappresentato da una legislazione che non è al passo con i tempi e che non premia la demolizione e ricostruzione degli edifici ma, anzi, la penalizza. L’attuale ordinamento prevede che, in caso di Demolizione e Costruzione vengano riconosciuti i medesimi oneri amministrativi (per la città di Milano dai 250 euro al mq. in su) previsti per la nuova costruzione e quindi non vi nessun incentivo alla Sostituzione Edilizia, al rinnovamento del patrimonio immobiliare, alla “rottamazione” di quello fatiscente e obsoleto.

Il mercato, gli imprenditori, gli immobiliaristi o gli speculatori, chiamateli come volete, preferiscono la semplice ristrutturazione edilizia, i cui oneri sono ridotti, se non addirittura la cosiddetta Manutenzione Straordinaria che questi oneri non li deve neanche riconoscere.

Ma a semplice ristrutturazione degli edifici esistenti, con il mantenimento delle strutture e dei volumi originali, vanifica il raggiungimento di qualsiasi obbiettivo perché:

1. è sicuramente più costosa della nuova edificazione;

2. non garantisce il raggiungimento di significativi livelli di sostenibilità ambientale ed economica;

3. Mantiene elevati i costi di alienazione e di locazione degli edifici procrastinando ulteriormente la soluzione del deficit abitativo attuale;

4. Differisce nel tempo una ripresa del settore immobiliare e la sua uscita dall’attuale recessione non permettendo di adeguare i prezzi alle richieste e possibilità del mercato.

Per risolvere questo problema non basta il senso civico dei cittadini, quello di responsabilità delle imprese, o la politica della coercizione e del divieto. Alla sensibilizzazione e agli obblighi vanno aggiunti degli incentivi che rendano conveniente la Sostituzione Edilizia, quella stessa sostituzione edilizia che ha, ad esempio, introdotto come nuova tipologia di intervento il regolamento Edilizio del Comune di Milano appena approvato.

Un regolamento che quindi dimostra di aver recepito in pieno una nuova esigenza ma che non ha gli strumenti per poterla soddisfare completamente. E questi incentivi non possono che essere la riduzione, anche fino all’eliminazione, degli oneri di costruzione per tutti quegli interventi che a fronte di una demolizione e ricostruzione della medesima volumetria, garantiscano un decisivo miglioramento delle caratteristiche ambientali, tipologiche e costruttive degli edifici e una diminuzione dell’impatto idrogeologico e del consumo di suolo rispetto a quanto precedentemente demolito.

Si tratta di un’azione che, a mio parere, potrebbe e incisivamente riattivare il comparto produttivo edilizio ma, questa volta, virtuosamente, sfruttando una chiara esigenza economica a fini di valenza sociale. Non si tratta di far ripartire il settore, come ad esempio si vuole fare in Lombardia con la proposta di legge regionale in discussione in questi giorni, assecondando la ingordigia di cementificazione dei costruttori e degli immobiliaristi, ma di fare esattamente il contrario. Farsi forti dei loro interessi privati a favore del bene comune.

E questa ripartenza genererebbe sicuramente delle nuove entrate fiscali con cui lo stato potrebbe supportare le municipalità private di una parte degli oneri di urbanizzazione su cui spesso fanno affidamento per la sopravvivenza della macchina amministrativa.

Quelle municipalità virtuose che, al di là della propaganda elettorale, si dimostreranno realmente interessate e praticamente votate non solo alla riduzione del consumo di suolo ma soprattutto a Recuperare Terreno e a migliorare realmente la qualità di vita dei loro cittadini.

Recuperare Terreno significherà:

1. Rinnovare il patrimonio edilizio esistente e renderlo sostenibile, non energivoro e non impattante riducendo sensibilmente i costi di gestione territoriale a carico della Amministrazioni pubbliche e dello stato.

2. Ridurre i consumi energetici e l’impatto idrogeologico degli edifici.

3. Introdurre tipologie costruttive più performanti e rinnovare le tecnologie edilizie ormai obsolete

4. Qualificare i sistemi costruttivi e la qualità del prodotto edilizio italiano.

5. Ridurre i costi di costruzione e quindi immettere sul mercato immobili di più facile commercializzazione o locazione.

6. Recuperare edifici attualmente dismessi a favore di tipologie utilizzabili.

7. Rivitalizzare l’attività edilizia e quindi rimettere in moto una macchina produttiva ormai ferma da tempo.

Recuperare Terreno significherà anche rimettere in discussione e rimodulare i principi del riconoscimento degli oneri di urbanizzazione che mantengono pienamente la loro validità e giustificazione solo se si tornerà a destinarli, totalmente, alla manutenzione del territorio, negando l’attuale possibilità di utilizzarne il 50% alla spesa corrente dei comuni.

Andrea Bonessa