11 dicembre 2013
La legge urbanistica regionale (la 12/2005) prevede che i comuni abbiano almeno 18 mq/abitante di standard (verde, scuole, parcheggi, attrezzature civiche, case sociali, …), parametro ondivago negli anni nelle varianti di legge da 18 a 26,5 e di nuovo a 18, mentre i comuni un po’ per demagogia, un po’ perché il periodo era prospero e magari anche – ma raramente – per necessità, si sono dotati molto più abbondantemente di aree standard. Aree talora incamerate acriticamente dai lottizzanti cui non costava nulla cedere per standard, secondo i parametri del comune, una parte dell’area costruibile, già sfruttata a fini edificabili, senza monetizzarla ma molto spesso ceduta oltre il fabbisogno reale.
Molti comuni hanno così diverse aree per servizi in lotti, piccoli magari dispersi sul territorio, utilizzabili solo come parcheggi o giardinetti, spesso non funzionali. Conseguenza: aree abbandonate e/o costi di manutenzione elevati e magari non sostenibili. Tutti i comuni che conosco hanno tra i 30 e i 40 mq/abitante.
La mia proposta è di trasformare le aree per standard inutili in una risorsa per i comuni: una sentenza della Cassazione ammette il cambio di destinazione in aree edificabili, con un indice che il comune si auto-attribuisce e che quindi può essere più elevato di quelli in uso, considerando che sono aree di proprietà pubblica. Con più vantaggi. A parità di espansione le aree private si riducono a favore di quelle del comune. Il comune avrebbe un patrimonio consistente di diritti volumetrici, utilizzabili come “moneta corrente” perché non rientrano nel patto di stabilità.
Il consumo di suolo per queste aree sarebbe a zero, perché si riutilizzano aree già impegnate. La Regione quindi dovrebbe obbligare i comuni ad aggiungere nel Piano dei Servizi oltre il censimento dei servizi esistenti e previsti, il bilancio economico della sostenibilità della gestione, le aree inutilizzabili e la stima di quanto potrebbe rendere il loro riutilizzo. A cosa possono servire i diritti volumetrici? Faccio esempi tratti da casi che ho in reale applicazione:
– nel modo più semplice a fare cassa, vendendoli
– a essere trasferiti e concentrati nelle aree comunali più idonee, utilizzando la trasferibilità dei diritti
– a essere utilizzati come compensazione per: • acquisire aree o capannoni dismessi da assegnare a start-up di nuove iniziative produttive a canoni “politici”, • acquisire negozi inutilizzati nei distretti commerciali, da affittare a canone simbolico, per valorizzare gli esercizi di vicinato e ricostruire i tessuti commerciali al dettaglio senza ricorrere all’esproprio, procedura superata dalle nuove possibilità di legge
– a essere attribuiti come contributo a chi risana o dirada nei centri storici (in valore il 10-20% dell’investimento)
– a disporre aree per l’edilizia sociale
– a compensare chi in campagna demolisce edifici abbandonati
– a ricostruire il paesaggio agricolo con filari lungo le strade o interpoderali
– … e a tutte le iniziative che l’amministrazione ritiene utili, nell’ambito del “Governo” del territorio, cioè a una gestione aderente agli obiettivi, flessibile ed efficace
Un pacchetto di possibilità che ai comuni in cui lo sto applicando ha richiesto un (proficuo) ufficio di gestione con effetti a medio termine, ma assai rilevanti. Il Piano dei servizi è infatti il documento più importante del PGT perché è conformativo, rivolto a tutti i cittadini, e operativo, mentre il Documento di Piano è un programma di (buone) intenzioni e il Piano delle Regole tende a scadere verso una nuova edizione del Piano Regolatore (senza valorizzare il “governo”) per cui interessa solo i proprietari di aree.
Bisogna quindi che la Regione, che sta rielaborando la legge urbanistica, lavori soprattutto sul Piano dei Servizi, per renderlo più funzionale, evitare sprechi intercomunali (spending review) e che trasformi le aree inutilizzate in risorsa, che è la proposta di oggi.
La mia prima proposta di obbligare ex-lege i comuni, accorpati in subaree qualificanti, a coerenziare almeno i Piani dei Servizi previsti dalla LR 12/05 (in Arcipelago del 25/09/13) inviata personalmente a tutti i consiglieri regionali della Commissione Territorio non ha avuto alcun riscontro (!!), invece ha trovato il consenso di diversi sindaci.
Speriamo che il nuovo suggerimento sia utile.
Paolo Favole
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