18 settembre 2012
L’assessore al territorio della Regione ha reso pubblici alcuni importanti dati sulla pianificazione in Lombardia. I PGT approvati di poco più di metà dei comuni lombardi – 753 su 1500 – prevedono un incremento di 753.000 abitanti, cioè il 18% della popolazione in essi residente, 4.266.000 (su 10.000.000 della Regione). Considerato che nel totale mancano le grandi città, se assumiamo uno sviluppo lineare analogo per gli altri comuni, in Regione si prevede un incremento di 1.500.000 abitanti nei prossimi cinque anni, periodo di validità dei Documenti di Piano dei PGT.
Facciamo delle considerazioni:
1) 1.500.000 abitanti corrispondono teoricamente a 225 milioni di metri cubi (!) che se valgono, poco poco, 100 euro l’uno (ma la media è ben più alta), vogliono dire 22,5 miliardi di euro, di sola rivalutazione fondiaria (pari all’1% del debito pubblico nazionale) e a un costo medio di costruzione di circa 150 miliardi. Cui bisognerebbe aggiungere le aree con altre destinazioni: produttiva, commerciale, terziaria, ecc… e le conseguenti aree a servizi. Ho sempre affermato che questo valore dovrebbe appartenere ai comuni che attribuiscono le nuove destinazioni d’uso, e non dei (fortunati!) privati proprietari di aree: e se questo pare non sia proprio costituzionale, basterebbe applicare adeguati, adeguatissimi oneri aggiuntivi.
2) Pochi interventi recuperano terreni già occupati, altri sono nei tessuti urbani: il consumo di suolo in espansione a seconda dell’indice in uso può variare dai 10.000 ai 7.000 ettari più 600/1000 per servizi (tra i 13.000 e i 10.000 campi di calcio…). E non è scelta di parte: tutte le amministrazioni di ogni tipo fanno le stesse previsioni.
3) E poi gli abitanti. Dove troviamo 1.500.000 abitanti da mettere in Lombardia? La popolazione se ora non decresce certamente non aumenta per motivi naturali. Anzi se splittiamo i cosiddetti alberi della popolazione e li proiettiamo in avanti di un ventennio la popolazione calerebbe di almeno un 10%. Quindi? Tutti immigrati: 1.500.000 immigrati! Nessuno può credere che troveremo gli immigrati sufficienti, che sono più o meno la metà di tutti quelli che abbiamo in Italia. Posto che poi abbiano la disponibilità per comprarsi casa.
4) E certamente i “lombardi” censiti che hanno la proprietà di casa almeno all’85% e 1,6-1,7 vani per persona non cercheranno un’altra casa. Nella statistica manca un dato che forse non si può chiedere alla Regione perché non lo sa: quanto si realizza di queste previsioni e quanto di quello che si realizza rimane invenduto.
Quindi? Previsioni solo sulla carta; rivalutazioni (figurative) di terreni utili ai proprietari solo per ottenere fidi in banca, aumento della “bolla immobiliare”, alimentando un mercato che non c’è, proseguendo nel consumo di suolo o illudendo di un fittizio miglioramento urbano? Non voglio giudicare: se le Provincie hanno approvato i piani li hanno ritenuti congruenti con i Piani Territoriali, è già quanto potrebbe far riflettere. Ma l’espansione presente richiede almeno due regole, vorrei dire etiche.
La prima è distinguere con una legge tra aree di trasformazione interne ai tessuti urbanizzati e quelle esterne, reintroducendo una sorta di Programma Pluriennale di Attuazione (PPA), che obblighi i comuni a completare le prime e dopo che siano state utilizzate al 70/80%, a sbloccare le seconde. Applicando l’IMU solo a quelle utilizzabili per PPA, senza modificare i PGT approvati. Credo dimezzeremmo (almeno) il consumo di suolo e per il resto si potranno ridiscutere a PGT scaduto.
La seconda è l’applicazione obbligatoria di oneri aggiuntivi (monetizzazioni, opere o cessione di diritti volumetrici al comune) che sarebbero un vero ritorno pubblico (altro che gli oneri di urbanizzazione di cui si è discusso per quarant’anni) che opererebbero non sul costo finale delle case – che è dettato dal mercato e che è frutto di un lavoro – ma sulla rivalutazione dei terreni, che è invece una rendita, senza lavoro
E Milano? Il PGT prevede 150.000 nuovi abitanti, il 12% dei residenti, che è in linea con l’incremento previsto dalle provincie di Monza (12%), Lecco (13%) e Varese (14%) calcolato però su piccoli centri invece che su una grande città. Globalmente è il 10% dell’incremento previsto In Regione: posto (ma non è affatto certo) che non ci sia altra emigrazione, 150.000 abitanti saranno recuperati molto marginalmente dalla immigrazione di ritorno – gli emigrati hanno comprato casa in Brianza, sul Ticino, sull’Adda ….. – quindi tutti immigrati? Ho molti dubbi come per la Regione che sia una previsione attendibile.
A meno che si prospetti una possibile massiccia trasformazione di residenze in terziario diffuso (i cambi di destinazione sono sempre possibili) e i vani nuovi servano a delocalizzare o rilocalizzare gli stessi abitanti. Come è successo negli anni ’70. È un fenomeno che va monitorato puntualmente: lo verificheremo tra pochi anni, ma se così fosse sarebbe necessario subito un consistente adeguamento del PGT in termini di servizi e infrastrutture.
Paolo Favole
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