12 giugno 2012

PGT: TRASFORMAZIONI URBANE GOVERNO E REGOLE


Le previsioni del PGT recentemente approvato, per quanto condizionate da un campo di azione limitato al riesame delle oltre 5.000 osservazioni, presentano importanti discontinuità rispetto alla versione licenziata nel 2011 dalla precedente amministrazione Moratti. Una della differenze più evidenti è rappresentata da un sensibile ridimensionamento della edificabilità complessiva (una riduzione di oltre il 50% della superficie lorda di pavimento – slp(*)); un risultato determinante non solo per la sostenibilità delle previsioni urbanistiche a livello locale ma anche un passo importante verso la riorganizzazione dell’assetto insediativo a scala metropolitana.

Una parte cospicua di questa riduzione deriva dallo stralcio degli Ambiti di Trasformazione interni al Parco Sud (Ambiti Trasformazione Periurbana – ATP e parte degli Ambiti di Trasformazione di Interesse Pubblico Generale – ATIPG); un’operazione che evita un’applicazione impropria dei meccanismi perequativi alle aree del Parco Sud e la conseguente generazione di un’edificabilità virtuale di oltre 3,5 milioni di mq da trasferire senza alcuna regolazione all’interno della città esistente (TUC, tessuto urbano consolidato) o negli Ambiti di Trasformazione Urbana (ATU).

Il generale contenimento delle previsioni di piano viene integrato da una robusta riorganizzazione delle modalità di regolazione e di governo di tutte le trasformazioni urbane “intensive”; non solo quelle direttamente disciplinate dal Documento di Piano come “Ambiti di Trasformazione” (ATU, ATIPG e ATP), ma soprattutto quelle relative agli ambiti del tessuto consolidato classificati dal Piano delle Regole come Aree di Rinnovamento Urbano – (ARU) (pari a oltre il 46% del TUC) che comprendono quasi 3,5 milioni di aree a uso produttivo e che con molta probabilità nei prossimi anni presenteranno le maggiori dinamiche di riconversione verso altre funzioni urbane; ambiti soggetti nel piano Moratti a una disciplina debole, senza alcun controllo di densità e funzioni, con limitate previsioni di servizi e verde, e con indicazioni morfologiche di fatto sempre deregolabili.

Per gli Ambiti di Trasformazione, complessivamente ridotti da 26 a 21 (oltre all’annullamento delle aree interne al Parco Agricolo Sud Milano vengono cancellati gli ATU di San Vittore e di Cadorna) la disciplina “riformata” del Documento di Piano interviene nello specifico su tre questioni:

1. Opera una riduzione dell’edificabilità massima ed elimina il coefficiente di densificazione (complessivamente gli Ambiti di Trasformazione producono circa 2,6 milioni di mq di slp contro gli 8,5 milioni di mq precedenti). L’indice territoriale massimo viene fissato a 0,7 mq/mq, composto in quote uguali (pari a 0,35 mq/mq) di edilizia libera e di residenza sociale (secondo l’articolazione illustrata la scorsa settimana su ArcipelagoMilano da Laura Pogliani e Gianni Dapri); nel caso di interventi non residenziali la componente di edilizia sociale viene sostituita con una stessa quantità edificatoria maturata dall’acquisizione perequativa di aree “a pertinenza indiretta” per funzioni di interesse collettivo (cui viene applicato, analogamente al TUC, un indice compensativo di 0,35 mq/mq).

2. Prevede una dotazione minima di aree pari al 50% della superficie territoriale (St) da destinare a verde e servizi, di cui una quota fino al 30% della St, riservata alla localizzazione dell’Edilizia Residenziale Sociale (ERS).

3. Effettua infine una più precisa selezione funzionale per alcune aree di trasformazione non compatibili con la destinazione residenziale (Stephenson, Toffetti, Magazzini e l’area residua di Porto di Mare).

La nuova disciplina del Piano delle Regole per il governo delle trasformazioni all’interno della città consolidata (TUC), si pone l’obiettivo di una realistica valorizzazione e qualificazione della città esistente, promuovendo azioni che riducono i rischi di una densificazione impropria e senza limiti, senza deprimere le azioni di una riqualificazione sostenibile. Anche in questo caso si è operato principalmente su quattro aspetti combinati.

1. Viene fissato per tutto il TUC un indice di “edificabilità di base” più contenuto (che passa da 0,5 mq/mq a 0,35 mq/mq) e un tetto massimo di utilizzazione territoriale pari a 1 mq/mq (da raggiungere obbligatoriamente per gli interventi negli ambiti a elevata accessibilità pubblica) in modo da garantire una più adeguata composizione fisica e morfologica delle trasformazioni urbane. Per ambiti già edificati la slp esistente (anche se superiore all’indice massimo) viene sempre garantita, salvo che nei mutamenti d’uso da funzioni produttive in aree superiori ai 5.000 mq.

2. Vengono definite modalità attuative differenziate in base ai caratteri dell’intervento. Per interventi di nuova edificazione il raggiungimento dell’indice massimo 1 mq/mq è possibile attraverso la realizzazione alternativa di ERS (per una quota minima di 0,35 mq/mq), di quote edificatorie trasferite da pertinenze indirette, o di premialità derivanti da interventi di risanamento energetico del patrimonio edilizio esistente.

In tutti gli altri casi (interventi di ristrutturazione urbanistica con cambio d’uso da produttivo ad altre funzioni urbane per aree con superficie maggiore a 5.000 mq) l’indice massimo di 1 mq/mq è raggiungibile: con il recupero della slp esistente fino a 0,65 mq/mq; e alternativamente con la realizzazione di 0,35 mq/mq di ERS (obbligatoria per interventi superiori a 10.000 mq), con il trasferimento di crediti edificatori generati dall’acquisizione di pertinenze indirette o di quote edificatorie incentivali per l’efficienza energetica degli edifici esistenti.

In questo modo si realizzano quattro obiettivi prioritari: a) si contengono le trasformazioni edilizie e urbanistiche nel tessuto urbano entro limiti sostenibili; b) si facilita l’attuazione della città pubblica attraverso la perequazione (creando una concreta e regolamentata disponibilità di accoglimento delle potenzialità edificatorie generate dalla pubblicizzazione delle pertinenze indirette); c) si incrementa l’offerta diffusa di edilizia residenziale sociale, garantendone l’integrazione con gli insediamenti privati; d) si incentivano gli interventi di miglioramento energetico degli edifici esistenti (con premialità fino al 15% della slp recuperata).

Le modalità attuative nelle Aree di Rinnovamento Urbano vengono differenziate in base alla dimensione: per interventi su aree tra i 5.000 mq e i 15.000 mq si prevede la procedura del permesso di costruire convenzionato. Oltre la soglia dei 15.000 mq è prescritto il ricorso obbligatorio al piano attuativo. Per ogni tipologia d’intervento debbono essere previste e garantite dotazioni minime di aree per servizi e verde pari al 100% della slp realizzata o trasformata (20% nel caso di usi produttivi) ovvero, per interventi su aree superiori a 15.000 mq, dotazioni minime pari al 50% della superficie territoriale, comprensive della quota minima dedicata a residenza sociale.

3. Vengono rafforzate le indicazioni morfologiche introducendo regole per le altezze degli edifici in cortina, rispetto che dovranno rispettare l’altezza minima dei fronti esistenti, e limitando il recupero degli edifici all’interno dei cortili al mantenimento delle altezze esistenti.

4. Viene prevista, pur confermando il principio generale dell’indifferenza funzionale, una più efficace incentivazione al mantenimento delle attività produttive, con incentivi edificatori pari al 20% della slp esistente nel caso di interventi di ristrutturazione, o pari a 0,2 mq/mq di quote edilizie libere, ma vincolate al mantenimento della funzione produttiva, nel caso di ampliamenti delle attività esistenti.

È evidente infine che una parte rilevante del nuovo progetto urbanistico per Milano sarà legato alla trasformazione e riqualificazione del sistema degli Scali ferroviari. Il Pgt riformato individua nell’Accordo di programma lo strumento più adatto a garantire una procedura che, attraverso un percorso autonomo di negoziazione fra le parti, consenta di realizzare un contenimento delle previsioni insediative e di garantire un interesse pubblico rilevante, in via prioritaria finalizzato al miglioramento dell’efficienza del trasporto su ferro di livello metropolitano. Un processo che trova nel nuovo impianto del Pgt una cornice coerente di riorganizzazione dell’assetto urbano, a partire dal ruolo che il sistema ferroviario avrà nel condizionamento delle scelte localizzative delle funzioni strategiche.

Infine una partita importante si apre ora e riguarda la gestione del piano. Gli anni recenti dell’urbanistica milanese hanno mostrato una debolezza strutturale nella regia pubblica, incapace di recuperare alla città le grandi valorizzazioni legate ai processi di trasformazione privata. È su questo che si misurerà in gran parte l’efficacia operativa del Pgt: nella capacità di valutare e selezionare le proposte di trasformazione in base alla portata dei benefici collettivi per la città. L’introduzione di forme di incentivazione nel caso di concorsi di progettazione per le trasformazioni urbane va in questa direzione. Per gli esiti dobbiamo aspettare.

 

Andrea Arcidiacono*

 

*Politecnico di MilanoCTS Consulta Tecnico Scientifica del PIM per la revisione del Pgt

 

 

(*) In termini semplificati la superficie lorda di pavimento è la somma di tutte le superfici coperte comprese entro il profilo esterno delle pareti perimetrali ai vari piani e soppalchi di interpiano, sia fuori terra sia in sottosuolo.



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