12 giugno 2012

PGT: QUESTIONI ECONOMICHE E I CONTI SENZA L’OSTE


Come noto, il PGT recentemente approvato dall’Amministrazione Comunale ha ridotto le previsioni di nuova edificazione da circa 20 milioni di mq di superficie lorda di pavimento (slp)* a circa 12 milioni (- 40%), di cui circa il 70% riconducibili a provvedimenti già in itinere; le dotazioni di aree a standard richieste invece aumenterebbero (dai 18 metri quadri ad abitante al 100% della superficie lorda di pavimento, ecc.). Vediamo cosa questo può comportare dal punto di vista dei dati economici sottesi al Piano, in modo esplicito o meno.

Ipotizzando (come fa il PGT) un valore medio di circa 400 €/mq per la slp virtuale edificabile (dato molto prudente, corrispondente a circa il 10% dei valori medi di vendita), il valore assegnato o confermato sui terreni edificabili è di circa 5 miliardi di euro. Il costo delle opere pubbliche previste, stimate dal piano adottato in circa 14 mld di euro, viene ritenuto non coperto da finanziamenti per circa 9,6 mld di euro; considerando che nella stima dei costi non è presente quello dei servizi necessari ai nuovi abitanti, anche semplicemente estendendo a questi le dotazioni medie esistenti si avrebbe un costo aggiuntivo di circa 3 miliardi (tenuto conto della riduzione di capacità edificatoria sopravvenuta). Gli oneri di urbanizzazione dovuti erano stimati in circa 1 mld, oggi da diminuire sempre in ragione della riduzione di capacità edificatoria, e verosimilmente non tutti da dedicare all’attuazione dei servizi (negli ultimi anni oltre la metà del gettito è stata utilizzata per altre finalità).

I dati sono ricavati da un’osservazione, già presentata da Acli, Arci, Legambiente e Libertà e Giustizia, che aveva sollevato il problema, ma che risulta respinta dall’Amministrazione con la motivazione che il tema verrà rimandato al programma triennale opere pubbliche e alla pianificazione attuativa. In realtà la legge sembra assegnare il compito della verifica della fattibilità economica proprio al PGT (art. 9 commi 3 e 4 LR 12/05, ma anche art. 44 comma 1 della stessa legge); difficilmente comunque un tale gap potrà essere risolto in fase attuativa.

Parte di tale nuova edificabilità (circa 2,5 milioni di mq di slp) è prevista poi sulle aree già destinate a standard con vincolo decaduto e prevalentemente inedificate, con indice di 0,35 mq/mq. L’esperienza di PRG recenti in realtà territoriali prossime mostra come gli operatori preferiscano per semplicità l’intervento su tali aree, anche con indici più bassi (0,1- 0,2 mq/mq), piuttosto che intervenire in modo più ampio e complesso su aree dismesse con indici superiori (nell’ordine degli 0,6 mq/mq e oltre), pur con riferimento a valori di vendita inferiori a quelli milanesi e minore remunerazione quindi del fattore area. Si nota anche che in base al combinato disposto degli art. 4.6.m) e 37.5 delle Norme di Attuazione del Piano delle Regole (parte integrante del PGT) viene facilitata la possibile trasformazione dei servizi esistenti in funzioni urbane private (residenza, ecc.); questo verosimilmente per facilitare i programmi di valorizzazione immobiliare da parte di Enti pubblici in difficoltà finanziaria (la precisazione contenuta nell’osservazione che ha portato a tale disposizione, di destinare le risorse così ottenute alla realizzazione di nuovi servizi nella logica di razionalizzazione delle localizzazioni, non è stata accolta).

Si può ritenere quindi che buona parte dell’attuale (scarsa) domanda si rivolgerà a tali tipi d’intervento, più semplici, e che buona parte dell’edificabilità prevista – dopo una probabile prima fiammata iniziale da parte di chi era restato in attesa degli eventi – resti inattuata, almeno nei prossimi anni.

Il valore attribuito ai terreni (nell’ordine come visto dei 5 mld di euro, cui aggiungere quello generato nell’hinterland, dove anche si registra un eccesso di offerta) rischia quindi, se già entrato in un processo economico in ragione di compravendite avvenute o come garanzia di finanziamenti, di restare immobilizzato, anziché innescare processi di trasformazione economica o rendersi disponibile ad altri impieghi.

 

Giuseppe Vasta

 

 

* In termini semplificati la superficie lorda di pavimento è la somma di tutte le superfici coperte comprese entro il profilo esterno delle pareti perimetrali ai vari piani e soppalchi di interpiano, sia fuori terra sia in sottosuolo



Condividi

Iscriviti alla newsletter!

Per ricevere in anteprima sulla tua e-mail gli articoli di ArcipelagoMilano





Confermo di aver letto la Privacy Policy e acconsento al trattamento dei miei dati personali




Ultimi commenti