SANTA GIULIA. PAGARE E MORIRE AVVELENATI

 

I nostri commenti sul sistema lombardo delle bonifiche ambientali sono sempre stati improntati alla massima sobrietà. Abbiamo sempre cercato di mettere in evidenza i meccanismi urbanistico-finanziari del “rito”, considerando gli aspetti delittuosi nient’altro che un residuo. Anche se si tratta di un residuo affatto insignificante ci piacerebbe mantenere questo registro. Non è facile. L’ultimo atto dell’inchiesta Grossi, che ha portato addirittura al sequestro dei terreni di Santa Giulia, prova inequivocabilmente che, almeno a Milano, la programmazione urbanistica è morta e sepolta e che il principio guida del bene pubblico è scomparso con questa.

Gli affari immobiliari più sono voluminosi meglio rivelano la loro intrinseca natura di “macchine per produrre denaro”. La casa era una macchina da abitare secondo Le Corbusier, e la città una macchina per viverci. La casa e la città si sono ormai tendenzialmente trasformate in macchine per creare moneta: moneta falsa dal punto di vista dell’economia reale, perchè priva di sottostante equivalente, moneta reale per i faccendieri, pubblici e privati, indaffarati del “disossare” il territorio. E’ un sistema, questo, che non può vivere senza la complicità e la correità delle istituzioni. Le prove di quest’affermazione sono nei fatti e vanno ben oltre le meschine difese degli amministratori che si riparano dietro i pareri dell’Arpa o di altre strutture tecniche.

Qualche anno fa Grossi e Zunino vennero anche da me, in quanto sindaco di Pioltello, per sondare la possibilità di mettere assieme l’affare Ortomercato con l’affare Sisas. Un superaffare da qualche miliardo di euro, praticamente a rischio zero. Si trattava di prendersi gratuitamente l’area di Pioltello- Rodano, “bonificare” in qualche maniera, portarci l’ortomercato e nello stesso tempo liberare l’area dei mercati generali, anche qui con poca spesa, e costruirci sopra un quartiere. Un’operazione così, solo a pensarla, richiede la partecipazione di molto di più che una semplice “testa di ponte” istituzionale. Richiede una regia complessa capace di assicurare i passaggi delle aree senza fare gare, le nuove destinazioni d’uso dei terreni, compiacenze nei controlli sulle bonifiche, capacità manovriera nell’interagire col mondo della finanza e del credito. Infatti la mia domanda fu: “Ma come potete proporre un’operazione di questo tipo senza essere proprietari di nulla?” Senza contare poi che, nel caso dell’ortomercato, c’era e c’è da fare i conti con un terzo incomodo che sarà difficile mettere all’angolo. La ‘ndrangheta.

Un altro episodio significativo della commistione pubblico-privato, a tutti i livelli, riguarda le compensazioni recentemente assicurate ai comuni stessi, Pioltello e Rodano, che, per dirla alla Di Pietro, sono ridotti al ruolo di “prenditori di tangenti”. Nel caso di questo sito, infatti, per forzare la mano ai comuni nell’accettare le bonifiche in cambio in cambio del solito centro commerciale, stato e regione si sono impegnate a girare ai comuni somme di una certa consistenza. E i comuni hanno accettato: un po’ di soldi da spendere per una facile campagna elettorale in cambio di effetti territoriali devastanti che tanto si vedranno solo dopo un po’ di anni. Questa sì che è lungimiranza!

Capito come funziona? Il territorio produce denaro in quantità e tutti sono invitati alla festa. Ovviamente in proporzione al proprio peso. Tutti sapevano di Grossi e Zunino, tutti sapevano da dove provenivano quei soldi, tutti sapevano che nuovi centri commerciali non servono. E tutti erano davvero poco interessati alle bonifiche. Tanto che il relativo progetto, voluminoso diversi faldoni, fu approvato da tutti più o meno tra Natale e capodanno.

Torniamo un secondo sull’aspetto urbanistico. Santa Giulia: i cittadini che hanno acquistato casa in edilizia convenzionata, hanno risparmiato rispetto ai prezzi dell’edilizia libera. Però l’edilizia libera non si farà più e quindi quel parametro di riferimento è del tutto fasullo. Chi li risarcirà della truffa subita? Senza contare poi che la casa che hanno acquistato era in teoria inserita in un contesto progettuale che determinava in buona parte il valore dell’alloggio stesso. Chi compra casa prende in considerazione una molteplicità di fattori, oltre allo specifico manufatto: il contesto appunto, i servizi di vicinato, i trasporti, la sicurezza del quartiere, eccetera. A Santa Giulia è cambiato tutto, ma i prezzi sono rimasti quelli e le banche, che prima hanno foraggiato Grossi e Zunino, pretendono a scadenza le rate dei mutui. A Santa Giulia e sotto i terreni della Sisas c’è ancora tanta porcheria, ma nelle istituzioni lombarde e nel mondo della finanza immobiliare ce n’è sicuramente di più.

 

Mario De Gaspari

BANCHE E MATTONE: SALVARE TUTTI

 

È tempo di salvataggi. Non solo per i paesi a rischio di default, ma anche per le banche e per le grandi operazioni immobiliari. A ben guardare la questione bancaria e la questione immobiliare sono un po’ la stessa cosa, perché tutti le operazioni sono a credito, o meglio sono operazioni di leverage e ormai le banche sono il vero immobiliare collettivo del nostro tempo. L’intellettuale collettivo ci affascinava di più, ma bisogna adattarsi.

Nell’est Milano l’avventura Santa Monica (quella della “qualità insediativa d’eccellenza” e dell’”agora”, come dice il progettista) ha quasi mandato in fallimento una banca, Carife, che, esposta per 140 milioni, per salvarsi ha dovuto cedere una banca controllata oltre ad una società di leasing. Per la prima volta in 170 di storia ha poi chiuso il bilancio in rosso, 70 milioni, e non ha distribuito il dividendo. La Banca d’Italia ha praticamente imposto l’azzeramento dei vertici. I titolari del fondo immobiliare impantanati lì come in altre operazioni tra Milano e provincia, sono a caccia di nuova moneta. Non potendo più chiedere alle banche, non è proprio il caso, chiedono ancora ai comuni. Così arriveranno nuove volumetrie, cubi freschi, e le banche, al posto degli incagli, potranno inserire nei bilanci nuovi asset di dubbia certificazione. Nella speranza di trovare presto qualcuno che rilevi tutta l’operazione. Cosa non facile, ormai, perché anche gli sceicchi e i fondi sovrani non stanno troppo bene. L’alternativa è imbarcare un partner operativo, in grado di contenere i costi, di fare mercato, di costruire e di intortare i comuni.

Nel nord la notizia è il salvataggio delle aree Falck. Vedremo. Anche questa vicenda mostra come le grandi operazioni immobiliari, a un certo punto del loro sviluppo, devono trovare una stanza di compensazione. È la storia ultrasecolare della finanza nazionale e in sé non è niente di disprezzabile. Diversi sono i soggetti che in passato hanno svolto questo ruolo o che hanno coabitato nella posizione, la Bastogi, Mediobanca, ma anche altri. In tempi di crisi è però sempre più complicato trovare la stanza e l’uomo giusto. Massimo Ponzellini, ad esempio, si presta bene potendo giocare sul doppio ruolo, qualcuno lo chiama conflitto di interessi, in BPM e in Impregilo. Oppure Massimo Caputi che sembra davvero l’uomo del momento, anche se ha frenato sulla fusione della sua FIMIT con Pirelli RE.

Ma il punto vero è la natura dei beni che veicolano le grandi operazioni immobiliari, che sono e rimangono prima di tutti grandi operazioni finanziarie. L’economista giapponese Kobayashi sostiene “che attività come quella immobiliare agiscono oggi come mezzi di scambio grazie allo sviluppo dei mercati, ma sono incapaci di svolgere questa funzione nel corso di una crisi finanziaria”. Non c’è dubbio: finché il ciclo immobiliare è sostenuto i beni immobiliari funzionano come una specie di moneta di conto, destinata a rivalutarsi a ogni passaggio. Bisognerebbe capire quali conseguenze comporta il perseverare su questa strada anche nel pieno della crisi. Le aree Falck, ad esempio, sono passate di mano nel novembre del 2000 per 345 miliardi di lire, sono state cedute nel marzo del 2005 per 218 milioni di euro. Oggi, a due anni dallo scoppio della bolla, il prezzo di vendita è pattuito in 405 milioni, con una rivalutazione nel decennio del 230%, senza considerare che non sì è costruito ancora nulla e che Grossi e Zunino ci hanno già guadagnato qualcosa.

Rimangono poi aperte le questioni relative ai costi delle bonifiche e, visto l’andazzo non è cosa da poco, perché in questi casi le bonifiche stesse sono un pezzo del sistema di compensazione. Sarà interessante per capire la vera natura di questo genere di operazioni, seguire infine il comportamento delle banche, che per il momento sembra restino nella società veicolo con una a quota del 30% (secondo le notizie di stampa). Fino allo scoppio della crisi le banche finanziavano senza problemi e senza troppe garanzie, cioè con semplici crediti chirografari, e in genere non comparivano negli assetti proprietari. Oggi che le loro esposizioni sono molto distanti dal valore di mercato dei terreni, sono costrette a stare in prima persona nelle operazioni come elemento di garanzia, esternalizzando una parte dei crediti incagliati e con la speranza di liberarsi presto della zavorra.

Occorrerebbe una visione d’insieme del problema: i comuni, lasciati a se stessi non potranno fare molto di più di quello che fanno, e il loro comportamento aggregato avrà l’effetto non di far ripartire il mercato, come si spera, ma di ridare fiato alla speculazione immobiliare. Se si avesse il coraggio di avviare invece un intervento di sistema le direzioni potrebbero essere diverse e molto interessanti. Ne indichiamo solo alcune: disciplina del ruolo delle banche nelle operazioni immobiliari, nei fondi immobiliari speculativi, ecc.; considerazione dei costi di bonifica come parte integrante del valore intrinseco delle aree e non come variabile per creare volumetrie aggiuntive; impulso al mercato dell’affitto e alla realizzazione di alloggi a prezzi accessibili. In una recente intervista, Roberto Arletti, presidente di Assobeton, l’associazione degli industriali del cemento, sostiene la necessità di costruire alloggi da 1.000 euro al metro quadro per rilanciare il mercato. Non male, detto da uno del mestiere.

 

Mario De Gaspari

L’IMPORTANZA DEI COMUNI PER L’ECONOMIA

 

Ho molto apprezzato l’articolo di LBG su La Repubblica dell’8 giugno. L’ho apprezzato sia nel contenuto, sia nel tono che, in sostanza, invita a una certa radicalità di visione che, soprattutto in tema di politiche territoriali, farebbe solo bene. Non si tratta nemmeno, forse, di fare le barricate, ma di esprimere una visione compiuta, limpida. E quindi radicale. Ci saranno mille occasioni per i compromessi, ma vogliamo una buona volta dire come la pensiamo?

Intanto provo a dire come la penso io, prendendo spunto proprio dall’articolo di LBG. In estrema sintesi penso che questo sia il tempo delle politiche trasversali, soprattutto in un paese come il nostro che deve salvaguardare, e possibilmente migliorare, i suoi fondamentali economici, ma contemporaneamente ridurre le disuguaglianze, far crescere l’occupazione, migliorare la competitività delle imprese, ristrutturare il territorio, ridurre il debito pubblico e far crescere gli investimenti. Non so se basta riportare la Moratti al Ministero dello sviluppo per risolvere questo rebus.

Dicevamo, politiche trasversali. Mi soffermo solo sull’intreccio tra politiche economiche, politiche del territorio e politiche sociali. Credo che in un’epoca di finanza pubblica debole, territorio devastato, disoccupazione e malesseri sociali crescenti bisognerebbe considerare le politiche di settore nei lori riflessi sulle altre componenti: i provvedimenti di carattere economico vanno valutati in considerazione delle ricadute sull’ambiente e sul benessere della popolazione; le decisioni che riguardano gli assetti del territorio vanno valutate per gli effetti, anche di medio e lungo periodo, che producono sull’economia e la coesione sociale; e così le politiche sociali vanno considerate in relazione ai riflessi che hanno sull’economia e sull’assetto del territorio. Forse non è tanto originale, ma comunque non si fa, né a livello locale, né a livello nazionale.

Torniamo alle politiche territoriali del comune di Milano. Questo PGT è figlio della bolla finanziaria e immobiliare come pure il quadro normativo delineato in questi anni dalla regione Lombardia. Il Problema, oggi, è la crescita economica, ma occorre una crescita non speculativa, che non incrementi la quota del settore immobiliare nel PIL, altrimenti tra qualche mese o qualche anno, saremo come la Spagna nel 2008. Occorre quindi che l’attività di programmazione e di pianificazione territoriale dei comuni italiani venga indirizzata a favore delle politiche industriali e delle politiche sociali, proprio perché sarà sempre più difficile l’intervento della finanza pubblica a favore delle imprese e delle politiche sociali. Questo significa che nelle scelte urbanistiche (ricordiamo che tutto ciò che è immobiliare è in qualche modo il sottoprodotto delle politiche territoriali dei comuni) andranno scoraggiate le dismissioni industriali e gli spostamenti su posizioni di rendita fondiaria e che tutta la parte residenziale di nuovo conio deve rapidamente trasmigrare dalla speculazione immobiliare in senso stretto (valorizzazione di un terreno – realizzazione – vendita – nuova speculazione) a una rendita di tipo tradizionale. Rendita, in economia, è in pratica sinonimo di affitto. Che rendita è quella che vediamo all’opera nelle nostre città?

Questo significa politiche trasversali. I comuni possono realmente coniugare cura del territorio, benessere civico e interesse economico nazionale. Possono ad esempio favorire una politica degli affitti. E qualcosa può metterci anche la sinistra: a proposito perché la cooperazione edilizia, invece di costruire e vendere a prezzi contenuti rispetto a presunti valori di mercato del tutto irrealistici e virtuali (tipo i 10.000 € al mq di Santa Giulia dell’edilizia libera, dove infatti non si è costruito ancora niente) non tornano a costruire a proprietà indivisa e a dare le case in affitto?

Ai giovani si può chiedere di più, gli si può anche chiedere di uscire di casa prima dei quarant’anni e di fare più figli, gli si può chiedere di essere flessibili e imprenditori di se stessi. Quello che non si può chiedere loro è di acquistare una casa senza avere un reddito, o di mettere su famiglia e diventare imprenditori senza avere una casa. Nei comuni si costruisce la salute economica e ambientale del paese e si producono le possibilità di benessere per i cittadini. Non è proprio il caso di lasciar fare tutto alla Moratti.

 

Mario De Gaspari

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